Le prêt relais, acheter avant de vendre
Le dilemme du prêt relais : faut-il s’en passer ?
Que signifie le prêt relais ?
Le prêt relais est un emprunt immobilier ayant pour objet de permettre à un client de réaliser une opération d’acquisition immobilière avant la vente de son bien existant. Ce type de financement immobilier est une avance provisoire pouvant aller de 12 à 24 mois.
Dans la majorité des cas, un acquéreur cherchera à trouver sa future maison avant de vendre l’ancienne. Il va donc demander à une banque de lui avancer l’argent frais (prix de vente – impôts -crédit restant) qu’il compte sortir de sa maison actuelle.
Comment marche le prêt relais ? Quand utiliser un prêt relais ?
Lorsque l’on est propriétaire de sa résidence principale et que l’on souhaite en acquérir une nouvelle par le biais d’une demande de prêt, on est immanquablement touché par la question du prêt relais. On va donc se pencher un peu plus en détail sur ce montage qui interroge autant qu’il inquiète.
Lorsque l’on opte pour un prêt relais, on anticipe sur les revenus futurs. On peut raisonnablement assimiler ce dernier à un pari. Effectivement, en théorie le prix déterminé (estimation d’agence, de notaire ou d’expert immobilier) face au capital restant dû permet une faisabilité de principe, mais ne vous garantit pas pour autant l’aboutissement de ce dernier. Attention à bien déterminer votre capacité d’emprunt au risque de vous retrouver avec un taux d’endettement hors normes. Le courtier en crédit pourra vous accompagner en amont du projet en réalisant une ou plusieurs simulations de crédits. Il jouera pleinement son rôle de comparateur de crédit en vous permettant de bénéficier du meilleur taux.
Quel que soit le montage, on retrouvera deux prêts : le prêt finançant la nouvelle acquisition et le(s) prêt(s) finançant la partie relais (capital restant dû existant + reliquat).
Comment calculer un prêt relais ? quel montant pour le prêt relais ?
De manière générale, la banque acceptera de vous prêter sous forme de prêt relais sur la base de 70 % de la valeur de votre bien (valorisation pessimiste, mais qui permet autant à la banque qu’à vous-même d’être couvert dans le cas où vous devriez baisser sensiblement votre prix de vente). Dans tous les cas vous effectuerez un remboursement anticipé une fois votre bien vendu.
En exemple :
1/ Prêt relais sur un bien sans crédit
Votre bien actuel est estimé à 250 000 €, la banque retiendra 250 000 € x 0.70% = 175 000 €
Par conséquent la banque vous allouera sous la forme de prêt relais un montant maximum de 175 000 €
S’il vous reste un crédit sur ce dernier, le capital restant dû vient amputer l’enveloppe.
2/ Prêt relais sur un bien avec crédit existant
Partons sur le même exemple avec un crédit sur le bien ayant un capital restant dû de 75 000 €.
250 000 € x 0.70% = 175 000 €
175 000 € – 75 000 € = 100 000 €
En l’espèce, la banque fera un crédit relais de 100 000 € et un relais de 75 000 € permettant de couvrir le crédit restant (soit en le rachetant soit en le laissant courir).
Il est à noter qu’il y a des cas ou le prêt relais est impossible à mettre en place. Si on reste sur les exemples ci-dessus, les gens ayant un projet de nouvelle acquisition dont le montant du capital restant dû est supérieur au 70 % retenu, le prêt relais sera donc impossible (ex : 175 000 € contre un capital restant dû de 195 000 €).
3/ Mise en situation
Votre bien actuel est estimé à 250 000 €, la banque retiendra 250 000 € x 0.70% = 175 000 €. Par conséquent la banque vous allouera sous la forme de prêt relais un montant maximum de 175 000 €.
L’achat de la future maison est décomposé tel que suit :
- Acquisition : 450 000 € ;
- Frais de notaire : 35 000 € ;
- Travaux : 70 000 €.
Apport des frais de notaire, de garantie et de dossiers.
Besoin en financement de 520 000 € qui se décomposera tel que suit :
- 345 000 € de prêt amortissable classique long terme ;
- 175 000 € de prêt sous forme de relais sur 24 mois maximum.
Combien me coûte mon prêt relais ? comment calculer
Le prêt relais peut tout d’abord me coûter un surplus d’intérêts, mais également un coût de garantie (ex : crédit logement). Dans ce cas il est préférable de privilégier une promesse d’affectation hypothécaire, afin d’éviter un surcoût sur la garantie.
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Caution, hypothèque ou promesse d’affectation hypothécaire pour la garantie du prêt relais.
Concernant la partie intérêt, tout dépend de la durée de votre relais. Par exemple, sur la base du relais de 175 000 € à 1.50 % : remboursement au bout de 2 mois, le coût des intérêts sera de 437.50 €, alors qu’avec un remboursement au bout de 14 mois le coût des intérêts sera de 3 062.50 €.NB : principe du calcul (175 000€ x 0.015 = 2 625€ / 12 = 218.75 ramené par mois).
Les différents prêts relais
- On peut parler de prêt relais classique lorsque le prêt relais est accompagné d’un prêt amortissable (prêt long terme). Le prêt relais quoi qu’il en soit est généralement d’une durée allant de 12 à 24 mois maximum (sachant que ce dernier peut très bien ne durer que quelques jours) avec un taux de prêt qui varie en fonction des organismes de crédits(le prêteur ajuste le taux de crédit en fonction du montage proposé par ce dernier). A noter qu’il s’agit de taux fixe et rarement révisable. Le prêt relais est un équivalent au prêt in fine sur son montage, sauf que sa durée est plus limitée.
- On a ce même type de prêt relais, mais avec une franchise totalede paiement sur la partie relais et une franchise partielle sur la partie amortissable.
- Enfin, on a le prêt relais « sec » qui ne nécessite pas de prêt amortissable long terme puisque la valeur du bien acheté est nettement inférieure à celle du bien mis en vente. Ce prêt immobilier permet plus facilement de se passer d’assurance et donc si vous n’êtes pas ou plus assurable malgré Aeras (convention Aeras), ce prêt est possible pour vous (exemple de personnes âgées voulant acheter plus petit).
Comment assurer un prêt relais ?
Concernant l’assurance de prêt immobilier, pour mon crédit immobilier et plus particulièrement pour mon prêt relais ? L’assurance emprunteur peut être dissocié sur la partie relais (DC/PTIA) en fonction du montage. Toujours est-il que l’assurance emprunteur de mon crédit relais est souvent identique à une assurance sur un prêt long terme. Différence à noter, en termes de cumul des capitaux à assurer (ce qui déclenche ou pas des formalités médicales), certaines compagnies comme Cardif permettent de ne pas tenir compte du montant assuré sous forme de relais.
Il est bien entendu possible de comparer et de rechercher l’assurance de prêt la moins chère.
On retrouve donc les 3 cas de figures rencontrés en cas de prêt relais, mais qu’en est-il de son montage auprès des établissements bancaires ? Comment ressort la simulation de prêt ?
Quelle banque pour un prêt relais ?
Certains établissements bancaires fonctionnent en rachetant le crédit en cours pour mieux maîtriser la période du relais tant en termes de risque que de maîtrise du budget des clients.
Certains fonctionnent de la même manière, mais ne rachètent pas le prêt en cours et le laisse donc filer tout en prévoyant le coup afin qu’il soit bien remboursé le moment venu (cf. exemple ci-dessus).
Enfin certaines banques comme la Banque Courtois et la BNP proposent un produit dit « d’achat / revente » ou « crédit global immobilier » qui permet en un seul prêt de maîtriser votre projet notamment durant la phase relais.
Quand utiliser un prêt relais?
Le prêt relais, la solution en cas d’achat avant vente.
Tension sur le marché immobilier, le cas bordelais :
En fonction de l’état du marché immobilier et surtout de l’offre et la demande, la question du prêt relais prend tout son sens. Prenons l’exemple de Bordeaux. Actuellement la demande est tellement forte face à une offre limitée (attractivité de la région, mais également des taux de crédit immobilier historiquement bas), la difficulté étant donc souvent non pas de vendre, mais de trouver son futur bien. Effectivement, si je mets en vente mon bien, j’ai de forte chance de le vendre rapidement (à moins de ne pas être au prix) et à contrario ma recherche risque de prendre du temps.
Que faire ?
La question du prêt relais est quasiment inévitable. Quoi que, voici quelques pistes :
Sans prêt relais : comment éviter de faire un prêt relais ?
L’idéal étant de pouvoir s’en passer, mais quand on n’a pas trop le choix, vous pouvez très bien vendre avec réitération de l’acte authentique supérieure aux trois mois classiques. Autrement dit, mettre en vente votre bien, mais tomber d’accord avec votre acheteur pour que la vente soit effective dans un délai de 4 à 6 mois par exemple (trouver une souplesse qui vous permette de bénéficier d’un temps supplémentaire dans vos recherches tout en ayant la sécurité de vendre et pas à n’importe quel prix).
Le prêt relais peut être évidemment une source de stress supplémentaire et de tension dans les couples. Un prêt relais qui dure trop dans le temps peut finir par voler en éclat (tant sur le plan financier que sentimental !). Un projet avec un prêt relais mal ficelé ou trop ambitieux peut vous faire vendre à perte après des mois d’attente (c’est une possibilité pour une vente dans une zone rurale ou la demande de logement est moins tendue et le marché plus difficile à appréhender).
Attention au risque lié au coût total du relais et à un prix de vente non maîtrisé dans le cas où vous devriez vendre dans la précipitation étant étouffé par le relais. Veiller à choisir une solution de financement adaptée. Les établissements de crédit face au risque lié à un prêt relais ont de plus en plus tendance à demander aux clients de présenter un sous-seing de vente de leur bien s’ils veulent passer par un prêt relais.
Avec prêt relais : pourquoi choisir le prêt relais ?
Chaque option a ses avantages et ses inconvénients, il sera donc important de bien réfléchir en amont. Si vous vendez avant d’acheter, Quid de l’hébergement de transition ? Se mettre en location le temps de trouver chaussure à son pied n’est pas l’idéal, mais ça a au moins le mérite de vous permettre de partir sur votre nouveau projet avec un état précis de vos capacités d’emprunt.
On vous l’accorde gérer deux déménagements successifs ce n’est pas l’idéal, donc le relais vous permet d’éviter de solliciter vos amis à deux reprises ! Afin de ne pas avoir de refus bancaire, mieux vaut avoir un dossier qui ne soit pas trop juste. Se pose donc la question de l’apport personnel qui joue un rôle essentiel surtout en cas de prêt relais. Ne pas faire d’apport pour un projet d’une telle ampleur peut être problématique. Les fonds récupérés de la vente de votre bien ne sont pas considérés comme un apport (du moins au montage du dossier : Si je ne dispose pas d’épargne avant la vente de mon bien je suis considéré comme sans apport aux yeux de l’établissement bancaire). L’idéal étant donc d’apporter au moins les frais de notaire et de disposer d’une épargne de précaution le temps du déblocage du relais.
Si vous avez d’autres crédits, type prêt travaux, crédit auto, crédit conso que vous comptez solder une fois la vente du bien réalisée, attention également à ne pas être trop ambitieux. Ne comptez pas trop sur le rachat de prêt (ce n’est pas le moment de renégocier ces derniers mais plutôt de s’en débarrasser afin de soigner votre endettement surtout pour les crédits à la consommation).
Par ailleurs, le prêt relais n’aura pas de pénalités de remboursement anticipé.
Concernant la garantie ? Hypothèque ou caution bancaire ? Les établissements bancaires préfèrent privilégier la caution (par exemple : crédit logement), et la notion d’apport et de taux d’endettement sera la clef du succès de votre projet.
Conseils de courtier sur le prêt relais
Quoiqu’il en soit et si la décision de recourir à un prêt relais est inéluctable, il conviendra d’anticiper au maximum tous les aspects du prêt relais. A savoir, il faut au préalable avoir des estimations précises et variées (au moins 3 agences) pour déterminer le prix exacte de la vente,réaliser les diagnostiques du bien, prendre ses plus belles photos du bien de façon à ce que dès que le nouveau bien est réservé, la vente de l’ancien commence tout de suite.
Pour finir, prêt relais ou pas, l’idée étant de partir sur un projet équilibré et bien réfléchi, car on le sait tous l’idéal étant de réussir à faire coïncider le même jour l‘achat de ma nouvelle maison et la vente de mon bien existant, mais ce n’est pas chose aisée !
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