Franchise ou Différé total, Franchise ou Différé partiel : Quelles différences ?

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Lors d’un achat immobilier ou de travaux, vous pouvez souhaiter que le prêt ne soit pas immédiatement mis en remboursement. Vous allez donc demander à la banque d’accepter dedécaler le départ du remboursement.


Il s'agit d'un des mécanismes qui est plutôt utiliser au départ du prêt à différence de la modulation de prêt qui intervient plus tard ou du remboursement anticipé qui intervient complètement encore plus tard.


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Concernant le différé : il peut être total - également appelé la franchise totale - : la banque acceptant que vous ne remboursiez  ni le capital emprunté ni les intérêts de ce prêt ;

Ou Partiel - également appelé la franchise partielle - : vous remboursez uniquement les intérêts du prêt.


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Dans quels cas est-il normal de demander un différé ?




Plusieurs cas sont classiquement admis et ils doivent être contractualisés avant l'émission de l'offre de prêt, dans la demande de financement. 

Il existe un différé naturel souvent de l'ordre d'un mois lors de la signature de l'achat immobilier. En effet, si vous avez calé vos mensualités le 5 de chaque mois et que votre déblocage de fonds se fait le 06 du mois avec une signature le 10 par exemple, la première échéance du 05 jour du mois suivant sera constituée uniquement d'intérêts. La première pleine échéance étant le mois suivant.

Par exemple :

Échéance le 05 du mois. Déblocage le 06 Avril. première échéance le 05 Mai constituée uniquement des intérêts et première échéance pleine le 05 Juin.

Pour un prêt de 200.000 € à 2 % l'an sur 20 ans : première échéance le 05 Mai de 200.000 à 2 % l'an = 333,33 €, puis le 05 juin 1011,17 e ensuite.



1. Le différé lors de la construction d’une maison neuve, d'un logement neuf ou d’un appartement en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), en Loi Pinel par exemple.


Difficile dans ce cas en effet de devoir payer le loyer du bien d’habitation actuel et l’échéance du prêt, dans le cadre d’une résidence principale.

Difficile également de devoir rembourser le crédit alors que l’on ne perçoit pas de loyer si le bien est destiné à être ensuite loué.

Il sera donc convenu dès le montage du dossier une période de différé aussi appelée franchise.


 

2. Le différé lors de travaux.


Il ne s’agit pas d’un bien neuf, mais plutôt d’un bien ancien impropre en l’état à l’habitation et pour lequel il aura été demandé à la banque de financer des travaux. Dans ce cas de figure, le financement se fait soit en deux prêts : un prêt pour l’acquisition et un prêt pour les travaux, ou bien en un seul prêt qui comprendra les deux phases.

Dans le cas où le financement est réalisé en deux prêts, il vous faudra bien prévoir un différé sur le prêt d’acquisition immobilière, car il sera entièrement débloqué dès la phase d’achat et pourrait être mis en remboursement dès le mois suivant. Le crédit travaux sera lui mis en amortissement dès qu'il aura été entièrement utilisé.

S’il s’agit d’un seul prêt, il est en principe assorti d’une période dite de « préfinancement » durant laquelle le prêt est automatiquement différé, au moins sur sa partie intérêt.


 

3. Le différé lors d’un achat/vente.


Vous vendez votre bien et vous êtes sûr que cela va se faire vite (densité immobilière importante ou tout simplement vous avez déjà un acquéreur). Vous allez donc conserver le prêt immobilier actuel et continuer à le rembourser. C’est le nouveau prêt qui sera différé : de 3 à 6 mois, le temps de laisser la vente du bien immobilier se faire. L’intérêt est de ne pas avoir les deux charges de remboursement à assumer pendant une période, même si elle promet d’être courte.


L’avantage de cette formule est :

  •        Pas besoin de mettre en place un prêt relais et donc ;
  •        Pas besoin de payer des frais de garantie type hypothèque ou Crédit Logement sur le prêt relais ;
  •        Possibilités de conserver l’exonération des pénalités sur l’ancien prêt si elles avaient été négociées à zéro en cas de remboursement anticipé par la vente du bien.

Toutefois, elle sera soumise à l’acceptation de la banque qui fait le montage. L'établissement de crédit vérifiera également que le montant des deux charges de remboursement des emprunts immobiliers  peut être supporté par les emprunteurs eut égard à leur capacité d'endettement.



Il ne sera probablement pas accepté de différé dans les cas suivants :



1. Création de trésorerie.

Dans le cas d’un investissement locatif par exemple avec différé d’un an.

2. Demande de différé au cours de la vie du prêt.

Il existe des mécanismes permettant de suspendre les remboursements.



Les différents types de différé.



Il existe trois types de possibilité lors d’un achat immobilier où l’emprunteur souhaite moduler le début de ses remboursements.


1.Le différé partiel


Dans ce cas de figure, et pendant la période de différé, l’emprunteur ne paie que les intérêts dus sur le montant du capital réellement débloqué par la banque.


Exemple :

L’emprunteur a demandé un prêt immobilier 200.000 € au taux de 2 % sur 25 ans.

Dès le premier mois, il débloque 100.000 €. 

Il devra donc payer à la fin du premier mois :

100.000 € x 2 % / 12 = 166,67 €.

Le deuxième mois, il fait débloquer 50.000 € de plus.

Il devra donc payer :

150.000 € x 2% /12 = 250 €.

Etc…


En principe, les fonds non débloqués ne génèrent pas le paiement d’intérêt. Toutefois, à une certaine époque le LCL pratiquait une commission d’engagement s’élevant à 1.25 % du montant alloué mais non encore utilisé. Si vous êtes client de cette banque, soyez vigilant sur cette pratique.


Veut dire la même chose : différé partiel, franchise partielle, paiement des intérêts intercalaires.


Le tableau d'amortissement fournit lors de l'édition de l'offre de prêt est dit "provisoire". Un tableau d’amortissement définitif est envoyé aux emprunteurs lorsque la totalité des fonds a été libéré.


2. Le différé total


Dans ce cas de figure, la banque vous accorde le droit de ne rien lui rembourser le temps du différé. Souvent interprété à tort comme une gratuité, il s’agit en réalité d’une facilité, puisque les fonds non remboursés sont prêtés par la banque à intérêt. En clair, lorsque vous ne remboursez pas les intérêts, ils viennent s’ajouter au capital restant dû et génèrent donc des intérêts.


Exemple :

L’emprunteur obtient un prêt immobilier de 200.000 € à 2 % d’intérêts sur 300 mois avec un différé total de 12 mois.

A la fin du premier mois il devra :

200.000 à 2 %/12 = 333,33 € d’intérêts et 200.000 € de capital = 200.333,33 €

A la fin du deuxième mois il devra :

200.333,33 à 2 %/12 = 333,89 € d’intérêt + 200.333,33 € de capital = 200.667,22 €

Etc.


Compte tenu du montant actuel des taux, le différé total n’a pas un coût exorbitant et ne fait pas exploser le coût total. Il apporte un vrai confort. Mais il est proposé de manière assez limitée par les prêteurs car :

  • Le capital restant dû augmente et s’il n’y a pas eu d’apport sur le prêt, la banque augmente son exposition au risque ;
  • Il augmente les échéances lorsque le prêt est en amortissement, car le capital de départ est augmenté du montant des intérêts non remboursés et la durée totale de remboursement est amputée de la durée du différé. Il est important de faire un calcul des mensualités, une fois la période de différé terminée.

Ce montage a un intérêt fiscal si le bien est à destination locative, car les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Il faut cependant que le bien soit mis en location (et donc terminé) pour pouvoir commencer à déduire. Si l’emprunteur a choisi un remboursement partiel, il ne pourra pas déduire les intérêts intercalaires payés lors de la construction. 


Le prêt à taux zéro (PTZ), mécanisme phare de l'accession à la propriété, sera par nature, assorti d'une période de différé total. Il permet aux primo accédants de n'avoir à rembourser au départ que le prêt complémentaire. En effet, le taux d'intérêt du PTZ, étant à zéro, le différé en capital sera forcément différé total.


Veut dire la même chose : différé total, franchise totale.



3. L’amortissement direct


Autre choix à la disposition des emprunteurs : décider dès le départ de rembourser une portion de capital + intérêts.

Cette formule réservée aux plus réfractaires à l’idée de verser des intérêts à un organisme de crédit, permet de rembourser dès le départ la quotte part d’échéance correspondant à la quotte part de prêt déjà débloqué.


Exemple :

L’emprunteur a demandé un prêt immobilier 200.000 € au taux de 2 % sur 25 ans.

Dès le premier mois, il débloque 100.000 €. Il devra donc payer à la fin du premier mois : 423,85 €.

Cette échéance sera constituée de : 166,67 € d’intérêts et de 257,18 € de capital. De sorte qu’après le remboursement, l’emprunteur ne devra plus à la banque que 99.742,82 €.

Etc.


Toutes les banques ne proposent pas ce montage.

 


4. Prêt Relais et Prêt In fine


Dans le cadre d’un achat revente, il est aussi parfois souhaitable de mettre en place un prêt relais.


La banque vous avance à crédit une partie du capital que vous pensez tirer de la vente de votre bien actuel. Dans ce cas vous pourrez opter pour un remboursement mensuel des intérêts : prêt relais avec paiement des intérêts, ou bien pour un prêt relais avec différé total. Les intérêts étant retenus à la fin, lors du remboursement du prêt.


Le prêt In fine est prévu sur une durée plus longue que le prêt relais et le paiement des intérêts se fait mensuellement.



Le sort de l’assurance de prêt



Quel que soit la formule choisie, il faudra s’acquitter de la totalité de la cotisation d’assurance de prêt dès le premier déblocage. De même, il n’est pas possible de différer le paiement de cette cotisation. En revanche, en cas de sinistre, c’est bien la totalité du prêt qui sera remboursé, permettant aux ayants droits de finaliser le projet avec les fonds nécessaires.



Différé et durée d’amortissement



Il convient d’être vigilent dans la mise en place d’un prêt avec différé d’amortissement à l’impact que ce dernier aura sur la durée de remboursement. En effet, si vous obtenez un différé, ce dernier peut venir en déduction de la durée totale du prêt.


Exemple :

Prêt sur 20 ans dont un an de différé = 19 ans de remboursement de prêt sur 20 ans + 1 an de différé.

Certaines banques considéreront que vous voulez un prêt sur 21 ans et vous appliqueront alors le taux du prêt sur 25 ans, plus cher que celui sur 20 ans, par exemple BNP PARIBAS.

D’autres banques intègrent automatiquement à leur prêt une période d’utilisation de 36 mois en plus de la durée prévue. On citera par exemple la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou Charentes.

Un prêt initialement sur 20 ans (et avec le taux de la grille sur 20 ans) pourra en réalité durer 23 ans.

Le courtier, connaissant bien les produits bancaires, saura vous guider au mieux, selon la typologie de votre dossier et de vos objectifs.


Dans tous les cas, lors du déblocage total des fonds, l'intégralité des opérations de différé totale ou partielle seront reprises sur le tableau d'amortissement définitif.


Tableau récapitulatif



Dès le premier déblocage du prêt vous devrez et pendant la période qui aura été définie :


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Franchise totale ou franchise partielle lors d'un prêt immobilier, comment choisir




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Posté par Aymerick Penicaut

Aymerick Penicaut

Aymerick PENICAUT est le Président Directeur Général d'ASHLER & MANSON et de SITIGEO.COM, société qu'il a fondée en 2003 à 23 ans, après un DESS de Droit des Affaires et Fiscalité. Passionné de finance et d'immobilier, il est également formateur sur les métiers du courtage en financement immobilier.

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