Moduler, différer, reporter : quels sont les mécanismes et dans quels cas les activer ?
Le démarrage d’un prêt est toujours source d’angoisse pour les emprunteurs. En général, il est associé à un ensemble d’éléments stressants comme un déménagement, un changement de ville et même un changement de vie.
D’autres situations, comme la construction d’une maison ou l’achat sur plan d’un appartement qui n’est pas encore construit nécessitent la mise en place d’un différé. En effet, dans ces cas là, il faut financer et payer de suite sans avoir encore la jouissance du bien ou la perception des futures loyers. Le cumul du paiement d’un crédit et d’un loyer font craindre à beaucoup l’impasse financière.
Enfin, il peut aussi s’agir de la revente d’une maison pour l’achat d’une nouvelle sont aussi sources d’inquiétudes avec la souvent nécessaire mis en place d’un prêt relais.
Ce dernier qui a injustement fort mauvaise réputation, permet d’acheter avant d’avoir vendu. La banque avancera jusqu’à 70 % de l’objectif de vente du bien actuel. Dès le bien vendu, le prêt relais est automatiquement stoppé par le remboursement du capital pris sur le prix de vente de la maison. Compte tenu des taux d’intérêt actuels, il est beaucoup plus intéressant qu’un loyer, d’autant qu’il évite deux déménagements.
C’est l’un des mécanismes proposé par les banques et offrant de la souplesse qui est le plus connu.
Cependant il existe d’autres sources d’ajustements qui consistent dans leur plus grande généralité à différer le remboursement de l’emprunt.
En clair, l’emprunteur va disposer des fonds immédiatement mais il ne commencera à rembourser qu’à la survenance d’un événement prévu :
- Livraison du bien par le promoteur,
- Réception d’un chantier de travaux
- Etc.
Ou bien tout simplement après une période qui aura été définie contractuellement dans l’offre de prêt (6 mois, 12 mois, 24 mois, etc.)
Le différé qui s’appelle aussi la franchise, peut être partiel ou total. C’est-à-dire que l’on peut rembourser soit les intérêts mensuels mais le capital n’est pas entamé, soit on demande à la banque de différer le paiement des intérêts. Auxquels cas, ces derniers ne seront pas offerts mais généreront des intérêts au taux du prêt et seront « capitalisés ». Ils seront ensuite remboursés pendant la phase d’amortissement.
Cette possibilité de demander le report, y compris des intérêts, à une échéance ultérieure, est aussi possible dans les prêts relais.
En revanche, il ne sera jamais possible de différer l’assurance du prêt qui garantit contre le risque de décès invalidité dès la signature du prêt et souvent même un peu avant l’achat. Si elle devait se déclencher en revanche, elle servirait à financer la construction du bien sans avoir à débloquer les fonds de l’emprunt.
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Il existe donc des mécanismes d’ajustement à la mise en place du prêt. D‘autres formules peuvent être utilisées lors de la vie du prêt.
Il est possible par exemple d’obtenir :
- Une modulation d’échéances. Ce mécanisme dépend de chaque banque. Certaines imposent une durée minimum de deux ans entre le début du prêt et la première modulation alors que pour d’autres il n’y a besoin que de six mois. En clair la modulation permet d’augmenter les mensualités et donc de raccourcir la durée. Elle permet aussi de baisser les échéances pour faire face à un passage difficile.. Elle n’est pas de la même ampleur d’une banque à l’autre. Certains n’acceptent d’augmenter la durée que de deux ans et d’autres un maximum de 20 % d’échéances en plus par an.
- Autre mécanisme : Le report d’échéances. Dans ce cas, l’emprunteur va tout simplement demander la suspension de ses remboursements pendant une période donnée. Les banques ne proposent pas toutes cette possibilité et rien ne peut les en obliger.
- Il est aussi possible lors de la vie du prêt d’effectuer des remboursements anticipés totaux ou partiels. Ces remboursements sont possibles dans tous les cas mais ils font parfois l’objet d’un versement d’une indemnité à la banque. En clair, la banque s’est engagée à vous octroyer une somme sur une durée à un taux donné. Vous rompez cet engagement, elle va donc avoir un manque à gagner d’intérêts qu’elle ne va pas percevoir. Pour l’indemniser, le contrat et la loi prévoit que cette indemnité sera fixée à un semestre d’intérêts, plafonnés à 3 % du capital remboursé. Il est cependant possible de prévoir qu’aucune pénalité ne sera dû lors du remboursement anticipé du prêt. Il faut le négocier et le faire écrire à la banque dans son offre de prêt.wip
Chacune de ces opération d’aménagement du prêt donnera en principe lieu à l’édition d’un nouvel échéancier.
N’hésitez pas à consulter les équipes d’ASHLER & MANSON qui sauront vous répondre en détail sur ces différents mécanismes.
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