IMMOBILIER - LE RACHAT DE SOULTE

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Le rachat de soulte est une opération fréquemment utilisée, notamment lors d'un divorce ou d'un héritage si des biens immobiliers sont détenus en commun. 

Vous trouverez dans cet article des explications qui vous permettront de mieux appréhender la nature et la fonction de cette opération financière






La définition du rachat de soulte




Definition et explications rachat de soulte

La définition du rachat de soulte





Un rachat de soulte est une opération financière qui a lieu lorsqu'une personne rachète à son conjoint ou à un membre de sa famille la part d'un bien immobilier qu’ils détiennent en commun. Le rachat de soulte est un rachat de parts lié à la division d'un patrimoine immobilier (ex. maison, appartement, villa, chalet, terrain, …).



Cette opération implique le versement d'une compensation financière (la soulte) de la part de celui qui souhaite être le seul propriétaire du bien à l’égard de celui qui cède sa part. 


Un rachat de soulte peut intervenir dans plusieurs cas de figure, tels que :

  • Lors d’un héritage (cas où l’on se trouve face à une indivision) ;
  • Lors d’un divorce (l’un des conjoints souhaite conserver le bien que le couple possédait en commun au terme de la séparation). 


Pour être plus précis sur la notion de rachat de soulte, il convient d’apporter des précisions sur le mot « soulte » qui est un terme juridique désignant la somme versée après un divorce ou un héritage, à la suite d'un partage de biens, par l’un des individus concernés par l’opération, qui est celui qui souhaite devenir le seul propriétaire du bien immobilier qui est soit transmis par le biais d’un héritage à plusieurs personnes (indivision) ou alors qui appartient en commun aux membres d’un couple qui se séparent. 


La soulte est donc, comme cela a été précisé plus haut, une compensation monétaire d’une partie de la valeur du bien (celle qui revenait normalement soit aux autres héritiers dans le cas d'un héritage ou dans le cadre d’un divorce à l’autre membre du couple). Le principe est alors celui de verser la somme qui correspond aux parts que l’on souhaite récupérer. 




Le principe juridique du rachat de soulte




Le rachat de soulte est une opération qui permet de racheter les parts d’un indivisaire. Autrement dit, des personnes ont acquis un bien immobilier ensemble, (un couple, par exemple), ces derniers se séparent et l’un des membres du couple souhaite conserver seul le bien immobilier.  


Le rachat de soulte est donc une opération financière et juridique qui permet de liquider le patrimoine commun du couple




Les modalités du rachat de soulte




Dans notre hypothèse, ce couple se sépare et au lieu de vendre le bien immobilier qu'ils ont en commun et de se partager le montant de la vente immobilière (selon leur participation financière lors de l'achat du bien), l’un des membres du couple décide de conserver le bien pour lui. Il doit dans ce cas racheter la part qui revient à son ex-conjoint.  Une fois cette soulte versée, l’acheteur devient alors l’unique propriétaire du bien.


Dans l’hypothèse où le bien immobilier aurait été financé à l’aide d’un prêt immobilier, le montant de ce crédit viendra alors en déduction de la soulte en proportion des engagements respectifs des deux co-emprunteurs


Il est indispensable pour effectuer cette opération de passer par l’intermédiaire d’un notaireCe dernier déterminera avec précision le montant de la soulte en estimant la valeur du bien immobilier.  A la suite de cela, il devra délivrer un acte notarié qui fera office d’attestation de valeur du bien. Ce document est indispensable pour réaliser les autres démarches relatives au rachat de soulte



L’individu qui souhaiterait racheter la part de son ex-conjoint par le biais d’un prêt immobilier, parce qu'il ne possède pas cette somme, pourra faire appel à sa banque (logiquement celle où se trouve actuellement le crédit sur le bien en question) ou alors faire appel à un nouvel établissement bancaire. Dans ce deuxième cas de figure, n’hésitez pas à faire appel à un courtier en prêt immobilier et en assurance de prêt qui mettra tout en œuvre pour vous trouver un financement immobilier aux meilleures conditions et surtout une solution adaptée à votre situation. 


Il faut savoir que la personne qui ne souhaite pas conserver le bien immobilier et qui « vend » donc sa part à son ex-conjoint devra se désolidariser du prêt, de telle façon à ce que seule la personne conservant le bien soit tenue responsable du paiement du prêt immobilier

La désolidarisation du prêt est à demander à la banque qui a effectué le prêt. Dans ce cas de figure, la banque étudie si l'emprunteur qui reste pourra rembourser seul le prêt immobilier. Souvent, l'opération devient problématique si le prêt avait été pris sur une courte durée avec de grosses échéances. Par ailleurs, la soulte pouvant être aussi financée à crédit, l'endettement peut exploser.

L'idéal est donc de faire étudier le rachat global par une nouvelle banque qui étalera le prêt restant sur une durée plus longue et financera la soulte indépendamment sur une durée également plus longue.

L'histoire se complique franchement si la nouvelle banque demande à ce que le prêt soit d'abord désolidarisé car :

  • le futur ancien banquier réétudie un dossier qu'il va ensuite abandonner à la concurrence
  • l'endettement sera plus élevé
  • l'ex peut se montrer récalcitrant à baisser ses prérogatives sur le bien alors qu'il n'a pas encore été totalement désintéressé...

Nous courtiers, privilégions donc les banques, qui acceptent de monter le financement sans attendre la désolidarisation et qui laissent ensuite le notaire qui reçoit le rachat de soulte gérer l'ensemble de la transaction : remboursement de l'ancien prêt et paiement de la soulte.





Le calcul du montant de la soulte 





Calculer votre rachat de soulte

Calcul du rachat de soulte





Afin de donner un exemple du calcul qui doit être effectué pour un rachat de soulte, nous allons partir sur le cas d’un divorce.  Dans ce cadre, la soulte représente le montant que l’un des partenaires devra verser pour obtenir la pleine propriété d’un bien immobilier que le couple aurait acheté en commun. 


Prenons le cas d’un couple marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts (régime légale : les personnes se sont mariées sans contrat de mariage). Ces derniers décident de se séparer et par conséquent d’effectuer un partage des biens qu’ils possèdent en commun (tous les biens acquis pendant le mariage, qu'il s'agisse de biens mobiliers ou immobiliers, sont communs aux deux époux), tel qu’un logement (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif) qu’ils ont achetés en indivision.


Il faut savoir que leur droit sur ce bien est proportionnel à leur participation financière lors de l’achat de ce dernier

Exemple :


Monsieur 40% / Madame 60% ou encore Monsieur 50% / Madame 50%. 

Prenons l’hypothèse où le bien immobilier est détenu pour moitié par chacun des deux époux

Ici, la soulte sera alors de 50% de la valeur du bien

Attention, il est important de savoir que le calcul de rachat de soulte prend en compte la valeur actuelle du bien et non la valeur d’achat de ce dernier. 

Valeur de vente(évaluation du notaire) à ce jour : 400.000 €

Capital restant à rembourser à la banque : 50.000 €

La soulte sera alors de 400.000 - 50.000 = 350.000 € divisé par 2 = 175.000 €uros.

Si le financement doit se faire au moyen d'un prêt, alors l'emprunteur devra emprunter 225.000 € : 50.000 € pour reprendre seul l'ancien prêt et 175.000 € pour financer la soulte (+ les éventuels frais de notaire).




Le rachat de soulte et le crédit immobilier 




Comme précisez plus haut, vous pouvez financer le rachat de la soulte par le biais d’un prêt immobilier. Le montant de ce dernier sera alors déterminé par la valeur du bien


Le financement d’un rachat de soulte par l’intermédiaire d’un crédit immobilier va répondre aux mêmes critères qu’un crédit immobilier classique. 

En effet, l’obtention de ce prêt va dépendre, comme à l’ordinaire, de divers points, tels que

  • Les revenus du repreneur (revenus du travail, revenus locatifs, etc) ; 
  • Son statut professionnel (CDI) ;
  • La présence d'autres crédits (tels que des crédits à la consommation) ;
  • Etc. 

Avec toujours la même idée, celle de ne pas dépasser un taux d’endettement de 33% des revenus. Au-delà, il s’agirait aux yeux des établissements prêteurs d’un endettement excessif


Attention, si aucun des emprunteurs n’a la capacité financière/capacité d’emprunt nécessaire pour racheter la part de l’autre, le bien immobilier sera alors mis en vente. Les co-emprunteurs seront alors tenus de s’acquitter des mensualités du crédit immobilier jusqu’à la vente effective du bien. Par la suite, chacun récupérera sa part sur le prix de vente (prix de vente sur lequel sera prélevé le capital restant dû du crédit immobilier s'il n'avait pas été soldé). 




Les frais liés au rachat de soulte 




Les frais relatifs à un rachat de soulte peuvent s’avérer nombreux et de ce fait représenter une certaine somme. 


Parmi ces frais liés au rachat de soulte, on peut trouver

  • Les pénalités de remboursement anticipé du crédit d’origine du bien immobilier qui fait l’objet du rachat de soulte (les IRA, Indemnités de Remboursement Anticipées, ne pourront pas dépasser 3% du capital restant dû ou un semestre d’intérêt) ;
  • Les émoluments du notaire (estimés à 7 ou 8% de la valeur de la compensation versée) ; 
  • Les frais de garantie (caution, Privilège du Prêteur de Deniers (PPD) ou encore hypothèque) ;
  • Les frais bancaires ;
  • Les frais de mutations (droit de partage de 2,5 % de l'actif net : la valeur du logement diminué de l'emprunt restant à payer) et les autres taxes prélevés par le notaire qui sont ensuite rétrocédés à l’Etat ainsi qu’aux collectivités locales ;
  • Etc. 



N’hésitez pas à nous contacter, l'un de nos courtier en crédit immobilier et en assurance de prêt pourra vous accompagner dans la réalisation de votre rachat de soulte


L’un des courtiers Ashler & Manson, inscrits à l’ORIAS, vous trouvera une solution de financement aux meilleures conditions (taux de prêt immobilier ; assurance emprunteur ; …). Il suivra de A à Z votre dossier de financement


Voici quelques exemples du travail que le courtier effectuera pour vous et des conseils et explications qu’il pourra vous prodiguer au cours de la réalisation de votre projet :  

  • Il effectuera une simulation de financement de votre projet (plan de financement, calcul des mensualités, coût de crédit, etc) ; 
  • Il vous expliquera le rôle des différents intervenants : banque, assurance, garantie, notaire, …
  • Il pourra vous apporter des précisions quant aux différents termes liés à l’immobilier et plus précisément au rachat de soulte (ex. Taux Effectif Global (TEG), délégation d’assurance, assurance décès invalidité, apport personnel, …) ; 
  • Il effectuera une ou plusieurs demandes de prêt auprès d’établissements financiers pour vous trouver le meilleur financement immobilier
  • Etc. 




Agences Ashler & Manson : Cliquez sur le lien pour afficher la fiche contact de l'agence concernée. 

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Posté par Angélique Voisin

Angélique Voisin


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