Rupture : que faire de son bien immobilier ?
La vie, nous le savons bien, nous réserve son lot de surprises, et parfois des mauvaises comme une séparation. Seulement voilà, comme si cela n’était pas déjà assez complexe à gérer, il faut en plus se poser la question du bien immobilier acheter en commun… Que devez-vous en faire ? Quelles sont vos options ? Pas de panique, ce genre de situation arrive, et nous allons essayer, dans cet article, de vous rendre la situation la plus simple possible !
Si vous possédez le bien depuis plusieurs années
Déjà il faut bien distinguer 2 cas, le premier étant celui où vous possédez ce bien depuis déjà quelques années.
Option 1 : L’un des deux conjoints rachète sa part à l’autre et devient plein propriétaire du bien
L’une des premières options envisageables dans ces cas-là, est tout simplement le rachat par l’un des deux conjoints, de la part de l’autre. Ainsi, celui qui rachète la part de l’autre devient propriétaire à 100% dudit bien immobilier. Cette première option nécessite que l’un des deux conjoints souhaite effectivement garder le bien en question mais également qu’il ait les fonds nécessaires pour effectuer le rachat de la part de l’autre. Une option donc, vous l’aurez compris qui comporte tout de même certaines conditions, puisque pour racheter le bien en conservant le prêt, il faudra notamment obtenir de la banque une désolidarisation du prêt, si ce dernier avait été fait à deux.
En clair, la banque va réétudier le dossier pour savoir si vous pouvez continuer seul les remboursements qui ne devront pas dépasser 33 % de vos revenus. Un courtier pourra vous proposer de reprendre le capital restant dû en y intégrant la soulte (somme à verser pour désintéresser son ex-conjoint). Le nouveau prêt sera alors mis sur la durée la plus longue pour que la charge ne représente pas plus de 33 %.
Option 2 : Revendre la maison
La deuxième possibilité pour vous est tout simplement de revendre votre bien immobilier. Cette option est la plus commune car la plus “évidente” lors d’une séparation. Cela permet aux deux parties de rembourser leur prêt (voire même de faire un bénéfice) et de repartir chacun de son côté. Le seul point que nous souhaitons mettre en lumière ici, concerne les frais de remboursement anticipé. En effet, lorsque vous remboursez votre prêt immobilier avant la date de fin de ce dernier, alors la banque peut appliquer des frais d’intérêts. Ces frais sont à l’origine négociable lors de la réalisation du prêt, et peuvent donc varier en fonction de cela.
Que faire si le bien à été acheté il y a moins d’un an ?
Le deuxième cas est donc celui où vous possédez ce bien depuis peu de temps (moins d’un un an et demi / deux ans).
Option 1 : Rachat d’une part ou revente du bien
Dans le cas d’une revente assez “rapide” du bien immobilier, les choses sont un peu plus complexes. L’option de rachat de la part de l’un par l’autre est toujours possible évidemment seulement comme le prêt n’aura pas encore été beaucoup remboursé, la part à racheter sera plus conséquente. La deuxième possibilité, celle de la revente tout simplement du bien, est ici beaucoup moins simple justement ! Votre bien ayant été acheté il y a peu, alors le risque est d’y perdre quelques plumes… En effet, en si peu de temps, votre investissement ne sera pas encore devenu “rentable” au moment de la revente. Car même si vous revendez votre bien au prix d’achat, alors les frais de notaire par exemple, eux, ne seront pas remboursés… Ainsi, si vous voulez rembourser votre bien immobilier, vos frais et souvent même votre apport personnel, il faudra revendre le bien plus cher que ce que vous l’avez acheté. Or en très peu de temps, il y a peu de chance pour que le prix de l’immobilier ait assez augmenté pour que cela soit possible et réaliste. Ainsi donc, cette option doit être bien réfléchie et étudiée avant d’être sélectionnée.
Option 2 : La mise en location du bien le temps de le rendre plus « rentable »
Cette option-ci, est envisageable notamment dans le cas où, vous ne souhaiteriez pas perdre d’argent en revendant directement votre bien. Dans ce cas, il y a la possibilité de mettre ce dernier en location un certain temps, afin qu’il soit un peu plus remboursé et que le marché immo se porte mieux ! Ici, l’inconvénient majeur est que cela vous impose de conserver un prêt immobilier plus longtemps (et donc réduit vos chances de pouvoir réemprunter rapidement). Cependant, qui dit location, dit perception d’un loyer ! Ce loyer pouvant aider au remboursement du prêt lui-même et donc avoir un impact plus léger sur vos finances quotidiennes.
Pour cette mise en location donc, nous vous recommandons de passer via une agence qui saura vous conseiller sur le loyer idéal à mettre et qui gérera pour vous la location. De plus, si jamais les échanges entre vous et votre ex-conjoint sont tendus, alors cela pourra également vous aider. En effet, la mise en location sans que l’un rachète la part de l’autre vous oblige à rester copropriétaire avec votre ex).
NB : Conserver le bien, même en le mettant en location, peut cependant vous pénalisez dans votre endettement et dans votre projet d’acheter votre nouvelle résidence principale.
Faciliter l’échange entre vous et votre ex-conjoint.e
En parlant d’échange d’ailleurs, il nous semble important, avant de vous laisser, d’évoquer la question de votre “relation” avec votre ex-conjoint.e. En effet, il arrive que les séparations soient houleuses et par conséquent, que le dialogue avec l’autre soit très compliqué. Dans ce cas, sachez que vous avez plusieurs options.
Si vous faites le choix de la vente ou de la mise en location de votre bien immobilier, l’option de prendre une agence immobilière pour vous accompagner peut être la plus intéressante. Puisque cette dernière pourra se poser en intermédiaire entre vous et votre ex. De même que, dès lors que le bien sera vendu, vous pourrez donner procuration soit à l’un de vos proches, soit au notaire lui-même ou encore à l’agent pour signer à votre place, vous évitant de vous retrouver face à face lors de cette étape.
Pour conclure donc, sachez que même si la montagne semble, dans un premier temps infranchissable, il existe des solutions pour vous faciliter la tâche ! Cela passe par un moment de réflexion quant à la meilleure option pour vous, puis par le choix d’un bon accompagnement. Car – on le rappelle au cas où – sachez que vous n’êtes pas obligé de faire cela seul.e !
Exemple de calcul d’une soulte :
Le bien immobilier devra faire l’objet d’une ou plusieurs estimations sur lesquelles les deux ex se mettent d’accord.
Exemple : 200.000 €.
- Le bien a été acheté 50 % chacun.
- Le crédit restant est de 135.000 €
> L’assiette sera alors de 65.000 €. Soit 32.500 € de soulte à verser pour celui qui veut conserver le bien.
> Le nouveau prêt sera alors de 135.000 € + Pénalités + 32.500 € + nouvelle garantie.