Franchise totale ou franchise partielle lors d’un prêt immobilier, comment choisir ?
La question de la franchise lors d’un prêt immobilier est ou sera forcément abordée par votre banquier ou votre courtier immobilier. Alors avant de parler de franchise différée ou totale, commençons par le commencement : qu’est-ce qu’une franchise ? Ashler et Manson vous explique…
Qu’est-ce que la franchise ?
Tout d’abord il faut savoir que celle-ci ne s’applique QUE lorsque vous achetez un bien qui ne sera pas habitable de suite : construction ou travaux. Elle vous permet avant tout de commencer à rembourser votre prêt immobilier (donc vos mensualités) plus tard. Cependant pour en bénéficier il faudra demander à votre banque un crédit à remboursement différé.
Quand peut-on bénéficier de la franchise ?
La franchise s’applique pour les achats aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, qu’il s’agisse d’un achat de résidence principale ou un investissement locatif. Cependant, comme nous vous le disions plus haut, elle ne s’applique quasiment jamais dans les cas d’achat de neuf ou rénové. En effet, elle est réservée uniquement pour les achats avec travaux.
- Pour les achats dans le neuf avec travaux, comme lorsque vous achetez en VEFA ou une construction d’une maison individuelle par exemple. Il va de soi que le logement n’est pas habitable dès lors que vous commencez son financement. Ainsi un certain laps de temps peut s’écouler entre les premiers déblocages des fonds et la prise en possession finale des lieux.
- Pour les achats dans l’ancien, là aussi vous pouvez avoir besoin d’effectuer de gros travaux avant de pouvoir y habiter réellement. Là encore donc, il peut s’écouler plusieurs mois avant de pouvoir y emménager.
Pour la question de l’investissement locatif, la même logique s’applique, puisque vous pourrez commencer le remboursement de vos mensualités dès lors que le logement en question sera prêt pour accueillir vos locataires. Dans ce type de cas, la banque accepte en moyenne, une franchise maximum de 6 mois.
Quels sont les avantages de la franchise ?
Le gros avantage de cette franchise, vous l’aurez compris, c’est de vous permettre de débuter le remboursement de vos mensualités que lorsque les travaux sont finis. En quoi cela est-il préférable pour vous ?
Et bien parce que sans cette franchise, vous devrez cumuler les charges suivantes :
- la mensualité de crédit pour le logement,
- les coûts potentiels liés au logement précédent (loyer, emprunt…).
Ce qui est rarement supportable pour l’emprunteur et heureusement les banques l’ont compris !
Bon à savoir : un autre avantage (et pas des moindres), avec la franchise, c’est que cette dernière vous permet si vos travaux finissent plus tôt que prévu, de remettre votre trésorerie à flot. En effet, le paiement des travaux pour votre achat étant terminés et la banque n’ayant pas débuté le remboursement de votre capital (puisque pas encore arrivé à la fin de votre délai). Vous disposez là d’un temps durant lequel vous continuez de bénéficier des avantages de la franchise sans sortie d’argent, préparant votre trésorerie pour la partie 2 : le remboursement du prêt.
Il faut toutefois savoir, que cette franchise est certes avantageuse, puisqu’elle vous permet de ne pas vous noyer sous les charges, mais qu’elle implique tout de même que les intérêts intercalaires soient ajoutés au coût global de votre crédit.
Franchise partielle ou franchise totale ?
Il s’agit maintenant de rentrer dans le vif du sujet, c’est-à-dire franchise partielle ou totale ? Celle-ci dépendra avant tout de votre capacité à rembourser et vos préférences tout simplement.
- Franchise partielle : l’emprunteur paie les intérêts mais pas le capital.
- Franchise totale : l’emprunteur ne paie rien sauf l’assurance.
La principale différence entre les deux concerne donc les intérêts intercalaires, comme on vous l’explique dans notre article sur la franchise totale ou franchise différée quelles différences.
NB : Les intérêts intercalaires sont en fait les intérêts sur les fonds débloqués en amont de la livraison de l’habitation.
Franchise partielle pour qui ?
Avec la franchise partielle, vous devez payer des intérêts tous les mois et ce dès le premier déblocage des fonds. En clair, seul le remboursement du capital est réellement différé.
La franchise partielle a donc un avantage économique qui est de réduire au maximum les coûts avant la livraison du bien. Et cela car les intérêts sont remboursés mensuellement, ils ne génèrent donc pas d’autres intérêts. Contrairement à la franchise totale.
Franchise totale pour qui ?
La franchise totale quant à elle vous permet d’avoir le choix concernant le paiement de ces intérêts intercalaires. En effet, soit vous payez ces intérêts d’un coup lors de la livraison du bien, soit ils viennent s’ajouter au crédit total (dans la majorité des cas) et sont donc lissés dans le crédit sur la durée.
L’objectif principal de cette franchise totale est donc la gestion de votre trésorerie, mais il ne faut pas oublier que cela implique un capital total plus élevé et donc des intérêts plus élevés également.
En clair, pour faire votre choix entre les deux, il s’agira surtout de voir ce qui est le plus intéressant pour vous. Si par exemple, vous votre besoin concerne plutôt la trésorerie alors l’option numéro 2 (franchise totale) sera plus conseillée. À l’inverse, si votre besoin concerne les liquidités alors l’option numéro 1 (franchise partielle) sera plus intéressante. N’oubliez toutefois pas, que retarder le remboursement d’un prêt à quand même une limite, c’est que plus vous retardez, plus le coût global de votre crédit sera élevé.
Selon les banques, il y a deux interprétations sur le différé : soit cette période de différé est déduite de la durée totale, soit elle peut être en plus.
Exemple : Le prêt a une durée total de 25 ans. Il est prévu 6 mois de différé.
Pour certaines banques il y aura deux phases :
6 mois de différé et 24 ans et demi d’amortissement (exemple BNP PARIBAS)
Pour d’autres ce sera deux phases de :
6 mois de différé et 25 ans d’amortissement (exemple Caisse d’Epargne).
Cela influe un peu sur la future mensualité et il est préférable de se renseigner en amont.
