L'assurance de prêt immobilier

L'assurance de prêt est un accessoire indispensable à la conclusion d'un prêt immobilier. Elle vient garantir l'emprunteur ou ses ayants droit contre son risque de décès, d'invalidité et d'incapacité de travail.  En clair, si l'emprunteur meurt, le prêt sera remboursé et les héritiers disposeront d'un bien qui n'aura plus de dette. De même, s'il devient lourdement invalide, le bien sera aussi remboursé.


Concernant une éventuelle incapacité temporaire de travail, et après une période appelée franchise (en général 90 jours), la compagnie d'assurance assure juste le paiement des échéances du prêt jusqu'à ce que l'assuré/emprunteur puisse reprendre une activité professionnelle.


Le coût de cette assurance est différent selon l'âge, l'état de santé et les risques auxquels est exposé l'assuré. Ainsi, un jeune cadre non-fumeur paiera beaucoup moins cher qu'une personne de plus de 50 ans, non-cadre et qui fume.


Longtemps chasse gardée des banques, le législateur a fortement ouvert le marché de l'assurance de prêt. Une comparaison aiguë auprès de différentes compagnies sera source de très grosses économies, souvent bien plus importantes qu'un écart de taux d'intérêt sur le prêt. 


ASHLER & MANSON est courtier en assurance de prêt. Fort de cette compétence, il pourra vous proposer, si cela est opportun, la souscription d'une assurance externe à la banque.


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Fonctionnement de la délégation d'assurance :


  • Le contrat est tripartite :

Le client/assuré : Il souscrit l'assurance pour couvrir son risque de décès et il paie les primes;

La compagnie/assureur : Elle perçoit les primes et paiera le bénéficiaire en cas de sinistre de l'assuré;

La banque/bénéficiaire : Elle accepte de prêter des fonds, mais en contrepartie elle sera la bénéficiaire de l'assurance en cas de sinistre de l'assuré.


Lors de la souscription du contrat, l'assuré désigne la banque bénéficiaire, et renseigne son état de santé. Selon les capitaux empruntés et l'âge de l'assuré, il pourra être demandé des examens plus poussés (prise de sang, examens cardiologiques, consultation d'un médecin, etc.). La plupart des formalités sont très allégées. Ainsi, si vous avez moins de 45 ans et que votre prêt est inférieur à 400.000 €, vous n'aurez qu'un simple questionnaire de santé.


  • L'évolution législative :

LOI LAGARDE 


La loi LAGARDE remanie l’assurance de prêt immobilier (assurance en délégation). 

Dans son article L. 312-9, la LOI n° 2010-737 du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation ou "loi LAGARDE", énonce : « Lorsque le prêteur propose à l'emprunteur l'adhésion à un contrat d'assurance de groupe qu'il a souscrit en vue de garantir en cas de survenance d'un des risques que ce contrat définit, soit le remboursement total ou partiel du montant du prêt restant dû, soit le paiement de tout ou partie des échéances dudit prêt, les dispositions suivantes sont obligatoirement appliquées :

1° Au contrat de prêt est annexée une notice énumérant les risques garantis et précisant toutes les modalités de la mise en jeu de l'assurance ;

 2° Toute modification apportée ultérieurement à la définition des risques garantis ou aux modalités de la mise en jeu de l'assurance est inopposable à l'emprunteur qui n'y a pas donné son acceptation ;

 3° Lorsque l'assureur a subordonné sa garantie à l'agrément de la personne de l'assuré et que cet agrément n'est pas donné, le contrat de prêt est résolu de plein droit à la demande de l'emprunteur sans frais ni pénalité d'aucune sorte. Cette demande doit être présentée dans le délai d'un mois à compter de la notification du refus de l'agrément.

 Le prêteur (la banque) ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d'assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d'assurance de groupe qu'il propose. Toute décision de refus doit être motivée.

 Le prêteur ne peut pas modifier les conditions de taux du prêt prévues dans l'offre définie à l'article L. 312-7, que celui-ci soit fixe ou variable, en contrepartie de son acceptation en garantie d'un contrat d'assurance autre que le contrat d'assurance de groupe qu'il propose .


Depuis le décret d'application le 2 Juillet 2010 de la nouvelle Loi LAGARDE, si l'assurance emprunteur peut être imposée par la banque pour obtenir le financement, l'offre de prêt doit rappeler que l'emprunteur peut souscrire une assurance équivalente auprès de l'assureur de son choix.


LES 18 CRITÈRES DU CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier)


Afin de contrer les banques qui avaient tendance à toujours trouver un écueil dans les conditions générales des compagnies d'assurance, le CCSF leur a demandé de sélectionner parmi 18 critères, les 11 critères d'équivalence qu'elles jugent indispensables.


 LOI HAMON et LOI MACRON


Dans ces deux dernières évolutions, il a été créé la possibilité pour l'assuré, dans la première année de son emprunt, de changer son assurance (à condition de respecter les critères d'équivalence).

A partir du 1er Janvier 2018, il sera possible de modifier chaque année, l'assurance de son prêt.

 

  • Les risques couverts par l'assurance emprunteur :

 

- Décès / PTIA (Décès / Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) ;

- ITT / IPT (Incapacité Temporaire Totale et Invalidité Permanente Totale) ;

- IPP (Invalidité Permanente Partielle) ;

- Chômage (pour les salariés du secteur privé).



Rebondissement quant à la mise en place de la Loi SAPIN 2 


Théoriquement, à partir de janvier 2018, la Loi SAPIN 2 devait permettre aux emprunteurs de changer librement d'assurance de prêt immobilier chaque année (à chaque échéance annuelle). 

Néanmoins, nous assistons à un retournement de situation. En effet, le Conseil Constitutionnel vient d'être saisi au sujet de cette disposition et cela pourrait bien tout changer. C'est le Conseil d'Etat (CE) qui a transmis une requête au Conseil constitutionnel (Cons.const) de la part de la Fédération Bancaire Française (FBF) appuyée par une grande partie des assureurs bancaires. Leur principal argument contre ce dispositif est qu'ils estiment que les contrats d'assurance de prêt conclus avant 2018 ont été signés sans que les établissements bancaires et les assureurs ne sachent qu'ils pourraient un jour être concurrencés. Ainsi, ils estiment alors que leur offre, ainsi que leur modèle économique, seront inadaptés à la situation. Pour les banques et les assureurs, il s'agit dès lors d'une pratique inconstitutionnelle. 

A compter de la réception de cette requête, le Conseil constitutionnel dispose de trois mois pour rendre une décision, une décision qui validera ou censurera, partiellement ou totalement, cette disposition qui doit permettre aux emprunteur de changer d'assurance de prêt chaque année. La décision est attendue pour le 11 janvier 2018.


LES DIFFÉRENTES GARANTIES

 

Décès / PTIA : L’assurance décès invalidité ou assurance PTIA représente le niveau minimum de garantie exigé par l’établissement prêteur en vue d’obtenir un crédit immobilier. L’assurance sert à garantir le paiement des échéances restant à couvrir en cas de décès ou Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) de l'assuré le mettant dans l'impossibilité absolue et définitive de travailler. Il s’agit du paiement du capital restant dû, tel qu'il est indiqué sur le tableau d'amortissement et dans la limite du montant garanti, est versé à l'organisme prêteur.

 



ITT / IPT : Les couvertures d'assurance I.T.T. /I.P.T. sont exigées par les banques lorsque le prêt sert à financer l'acquisition d'une résidence principale (elles sont fortement recommandées dans tous les autres cas). Elles couvrent la prise en charge de l'assuré (après un délai de carence généralement de 3 mois) en incapacité (temporaire ou définitive) de travailler suite à un accident ou une maladie. Pour pouvoir faire jouer cette garantie, l’assuré doit prouver, certificat médical à l’appui, que son taux d’incapacité dépasse les 66 % (2e catégorie) selon le barème de la sécurité sociale.




IPP : L'invalidité Permanente Partielle est validée par un médecin spécialisé lorsque le taux d'incapacité tel qu'il est défini par la sécurité sociale est compris entre 33 et 66%. Cette option est donc une garantie complémentaire de l'I.P.T. Elle renforce votre protection en cas d'incapacité de travail.

 

Chômage : L’assurance sur le chômage est possible. Cependant elle présente trois inconvénients non négligeables :

* son coût

* son remboursement partiel

* les conditions de sa mise en œuvre


 




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