Comment réussir son investissement locatif ?


Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier tout en vous garantissant des rentrées d’argent régulières ? L’investissement dans l’immobilier locatif pourrait être la bonne solution pour vous ! Cependant, qu’est-ce que c’est concrètement qu’un investissement locatif ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Est-il fait pour vous ? 

En effet, bien que cet investissement ait le vent en poupe ces derniers mois, ce n’est pas pour autant qu’il faille y foncer tête baissée. Et pour cela vous pouvez compter sur nous pour vous donner toutes les clefs afin de réussir votre coup ! 

Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le mettre en location par la suite. Ainsi à la différence d’un achat classique où l’on achète afin de vivre dedans (comme résidence principale ou secondaire par exemple), ici l’acquéreur ne vivra pas dans le bien suite à l’achat. Enfin, pas de suite tout du moins, puisqu’il reste possible d’y vivre une fois le crédit immobilier remboursé… Pour ce type d'achat, la manière de sélectionner le bien est donc différente, il s’agira de prendre en compte plutôt les critères des potentiels locataires et non les vôtres. Le tout en gardant à l’esprit que l’opération finale se doit d’être rentable pour vous afin d’en faire le meilleur investissement locatif possible. 

Les avantages d’investir dans du locatif

Commençons par voir les avantages que ce type d’investissement peut vous offrir ! Premièrement, l’avantage le plus évident est le fait de se constituer un patrimoine pérenne en investissant dans la pierre. Il y a ensuite, le fait de venir compléter ses revenus grâce aux loyers versés. Ces revenus peuvent s’avérer très utiles notamment lors de la retraite, période durant laquelle les revenus diminuent souvent. Le bonus ? Si vous investissez dans le cadre de dispositifs de défiscalisation immobilière (pinel, sapin…) vous pouvez d’autant plus optimiser votre achat locatif. On retient en moyenne, qu’un bon investissement en immobilier locatif peut atteindre une rentabilité brute de 7 à 8%. Plutôt prometteur donc.

Les inconvénients lors d’un achat immobilier en locatif

Parce que chez Ashler & Manson, nous n’avons pas pour coutume de faire les choses à moitié, parlons maintenant également des inconvénients liés à l’achat locatif. 

Qui dit locatif, dit locataire (CQFD). Et c’est à ce niveau que l’on rencontre le premier risque avec ce type d’investissement. En effet, il se peut que vous n’ayez pas toujours de locataire dans votre logement, créant ainsi des vacances et donc une baisse de vos revenus. 

Ensuite, même si vous avez un.e locataire, il y a toujours un risque de retard de paiements des loyers voire même, de non-paiement de ces derniers. Les raisons à cela peuvent être multiples (perte d’emploi, surendettement…). C'est pour cela qu’il est souvent recommandé de demander des garants. Notez également qu’il existe des assurances “loyers impayés” pour vous aider à limiter la perte de revenu dans ce type de cas.

Enfin, l’investissement locatif est plutôt un investissement sur le long terme. Qui demande une certaine rigueur en terme de gestion des revenus (entretien du bien, remboursement du crédit, taxes…). Il n’est donc pas recommandé de faire ce type d’achat si vous visez une obtention rapide de bénéfices. 

Où investir pour du locatif ? 

Vous l’aurez compris, difficile de vous dire précisément où vous devez investir pour votre achat locatif. En effet, le bien que vous choisirez devra remplir plusieurs conditions pour le rendre rentable. Plusieurs critères sont à prendre en compte, parmi lesquels - et en premier lieu - on retrouve bien évidemment l’emplacement du bien ! Ce dernier doit être si possible situé dans une ville ou la demande de location est forte. Mais il doit également être bien desservi par les transports en commun et être proche des commerces de proximité. 

Ensuite, il faudra être regardant sur les qualités propres au logement (sa taille, ses finitions, ses performances énergétiques…) comme vous le feriez pour votre achat personnel finalement, le tout sans oublier les possibilités de revente.


Si l’on peut vous donner un conseil, c’est de choisir de faire un achat locatif plutôt proche de chez vous. Cela vous permettra de déjà connaître le quartier/la ville/la région, d’étudier plus facilement le marché local et surtout d’être plus proche pour effectuer les visites des biens (et les revisites) avant signature ! S’ajoute à cela, la simplification de la gestion de la location, puisqu’en étant à côté vous pourrez faire le choix de gérer vous-même la location sans avoir à faire appel à un professionnel (moyennant des frais supplémentaires). 

 

Enfin, quoi qu'il en soit, avant de vous lancer il reste très important de calculer la rentabilité potentielle du bien locatif comme nous vous le disions en introduction. Cette opération reste assez simple puisque pour calculer la rentabilité brute il suffit de diviser le loyer annuel par le prix d’achat du bien (n’oubliez pas d’y inclure les potentiels travaux et frais de notaire). Concernant la rentabilité nette, il faudra également déduire les impôts, les contributions sociales et les charges non récupérables sur le locataire.

Investissement locatifs long terme

Lorsque l’on parle de “long terme” cela veut dire que vous souhaitez mettre votre bien en location à l’année. Et non, comme nous le verrons plus bas, de façon ponctuelle lors de saisons par exemple. 

Pour ce type de location, le premier réflexe est de regarder les villes en zones “tendues”. Cela semble être une bonne idée sur le papier, mais en réalité mieux vaut regarder les zones avec un beau potentiel de rendement. C’est-à-dire des villes où le rapport prix d’achat et valeur locative est intéressant. Ainsi vous verrez rapidement, que les grandes villes (souvent donc en zone tendue) ne sont peut-être pas si rentables que ça, le prix d’achat y étant souvent très (trop?) élevé par rapport au prix des loyers ! 

Ainsi, des communes plus petites, comme Roubaix par exemple, se montrent plus attrayantes que des villes comme Paris. Favorisez donc plutôt les villes de province.

Investissement locatifs court terme ou saisonnier

Pour ce type d’investissement, vous l’aurez compris à l’inverse d’une location longue durée, on vient viser plutôt les saisonniers et donc de la location courte durée. Concernant cet investissement locatif, les critères de sélection vont être plus nombreux. En effet, il vous faudra choisir un lieu qui est fréquenté (montagne, borde de mer, ville thermale…) mais qui possède également un bon potentiel locatif tout au long de l’année. Afin de vous assurer le maximum de temps de location possible. Cependant, avec ce type de location, le risque de vacance reste toujours là, il faut le garder en tête. 

De plus, il faut faire attention à ne pas dépasser une certaine durée de location lorsque vous êtes hors saison par exemple, afin de ne pas être considéré comme une location à l’année (longue durée). Il faudra également rester attentif aux réglementations (et taxes) liées à certaines villes, comme Paris par exemple pour lutter contre les airbnb abusifs. 

En clair donc, cette méthode d’investissement semble être un peu plus complexe et incertaine que la méthode "classique" à long terme. 




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Posté par Aymerick Penicaut

Aymerick Penicaut

Aymerick PENICAUT est le Président Directeur Général d'ASHLER & MANSON et de SITIGEO.COM, société qu'il a fondée en 2003 à 23 ans, après un DESS de Droit des Affaires et Fiscalité. Passionné de finance et d'immobilier, il est également formateur sur les métiers du courtage en financement immobilier.

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