Comment bien définir son projet immobilier ?

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Bien définir son projet immobilier 


Bien, vous avez préparé votre achat étape par étape, vous avez déterminé le budget idéal. Il vous reste à définir concrètement votre projet. C'est-à-dire comment aller vous procéder pour votre achat immobilier ? Cela diffère notamment en fonction du type de bien que vous souhaitez acheter. On va donc parler des 2 cas suivants : l’achat dans le neuf et l’ancien avec travaux.

Acheter dans le neuf (VEFA)

L'achat d'un bien neuf peut revêtir des avantages fiscaux. En effet, les frais de notaire sont réduits à seulement 2,5 % du montant du bien. Par ailleurs, si l'achat est à but locatif, il peut rentrer dans le cadre de la loi pinel et vous réduire vos impôts. Enfin, si vous décidiez d'y établir votre résidence principale, alors vous aurez droit au prêt à taux zéro si vous rentrez dans les critères.

1 - L’achat sur plan

Avant toute chose, voici quelques précisions sur ce type d’achat : 

  • Vous devez comme pour un achat dans l’ancien, faire une demande de financement. 

  • Le contrat de vente indiquera que vous êtes dans un premier temps propriétaire de votre part de terrain, puis du bien au fur et à mesure de sa construction. Ainsi, vous n’êtes pas immédiatement propriétaire du bien complet. 

  • Ce système d’acquisition, implique que vous devez payer progressivement le bien tout au long de sa construction à un constructeur ou promoteur au fur et à mesure que la construction sort de terre

  • Enfin, comme tout achat, vous obtenez les clefs une fois la construction terminée, le jour de la signature de l’acte de propriété. 


2 - La réservation du bien 

Ça y est, vous avez trouvé LE LOGEMENT neuf que vous souhaitez acquérir. Vous devez donc réserver ce bien et pour cela signer dès à présent, le contrat de réservation. 

Ce dernier a pour objectif de vous garantir que le promoteur vous réserve bien le logement en question, en échange d’une première somme à verser vous engageant également. Ce contrat va déterminer les conditions de vente du bien, et devra comporter plusieurs pièces permettant de sécuriser l’achat immobilier. Pas de panique toutefois, vous aurez un délai de 10 jours pour vous rétracter et récupérer la somme versée, si un autre bien venait à vous sembler plus intéressant ! 


NB : le secteur immobilier se digitalise aussi, vous permettant désormais de faire des visites virtuelles des futurs biens, et même de pré-réserver en ligne le bien qui vous plaira. Pratique non ?


3 - Les documents nécessaires lors d’un achat VEFA

Qui dit achat, dit papiers… Alors pour ce type d’achat immobilier, voici les documents principaux qui vous seront demandé : 

  • Le contrat de réservation : comme évoqué plus haut, celui-ci sera indispensable pour “bloquer” le logement de vos rêves. Il est essentiellement composé de garanties et clauses comme : la garantie d’achèvement de construction du bien, la garantie phonique, la garantie de vices apparents,... et de clauses avec description détaillée du bien, date de livraison, le prix du bien. Pour cette étape, le notaire sera présent. 

  • La notice technique (ou notice descriptive) : elle a pour objectif de détailler précisément tous les éléments et matériaux qui seront utilisés et donc présents à la livraison du logement. Ici, il sera important de vérifier les portes, façades, cloisons, fenêtres… pour s’assurer de la bonne qualité du bien. 

  • Le Plan du bien avec ses annexes : vous devrez aussi le signer car il constitue un élément important de votre futur logement.


L’achat d’un bien ancien avec travaux 

Ce type d’achat est souvent très apprécié. En effet, c’est le mix idéal pour ceux qui apprécient le charme de l’ancien et le confort moderne (avec les normes actuelles). Permettant ainsi de cumuler les avantages de l’ancien et ceux de la rénovation. Cependant, cela amène également quelques interrogations comme : comment acheter un bien ancien à rénover sans se tromper ? ou encore comment financer les rénovations de vos rêves ? 


1 - Ce qu’il faut savoir avant d’acheter dans l’ancien 


Tout d’abord rappelons que l’on dit d’un bien qu’il est “ancien” lorsqu’il a été construit il y a plus de 5 ans ou qu’il a déjà été occupé. Ensuite, plusieurs petites particularités doivent être prises en compte lors de l’achat de ce type de bien comme les frais de notaire plus élevés que dans le neuf. Ou encore le fait que, comme nous vous expliquons dans notre article sur les prêts, les prêts aidés sont moins nombreux pour l’achat dans l’ancien.

De plus, certaines vérifications sont à faire comme : 

  • valider que toutes les constructions (ajout d’une dépendance, ajout d’un étage…) ont été faites avec permis et autorisations nécessaires ;

  • valider que tous ces travaux ont été bien faits avec les garanties encore d’actualité (garantie décennale) ;

  • vérifier le contenu des diagnostics immobiliers ;

  • sans oublier, de ne négliger aucun aspect du bien : toiture, façade, électricité, les murs, cloisons...


NB : pour être sûr, il est toujours conseillé de faire une visite avec un expert ! De plus, celui ci sera capable de vous faire un devis pour les travaux à réaliser. 

2 - Comment financer les travaux de rénovation ? 

Pour financer vos travaux, plusieurs solutions s’offrent à vous :

  • Soit prendre un prêt travaux indépendant, il s'apparentera alors à un prêt à la consommation ou vous pourrez soit l’affecter uniquement aux travaux, soit en faire un prêt personnel avec plus de liberté sur l’utilisation de ces fonds ;

  • Soit l’inclure dans votre prêt pour l’achat immobilier. Attention toutefois, certains prêts aidés ne permettent pas de faire cela !


NB : chaque situation est différente, par conséquent on ne peut que vous recommander de faire appel à un courtier en immobilier pour vous accompagner dans le choix de votre financement.


Il ne faut pas non plus oublier, de prendre en compte les potentiels travaux liés à la copropriété pouvant alors représenter une certaine somme (ravalement de façade, toiture…).


Enfin, vous pouvez aussi bénéficier de l’aide de l’Etat pour certaines rénovations avec le crédit d’impôt travaux. Par exemple lors d’une rénovation visant à rendre l’habitation plus économique en terme d'énergie, alors le prêt d’impôt à la transition énergétique (CITE) peut vous permettre de diminuer la facture de 15% à 50% ! Mais prenez toujours soin de bien vous renseigner sur les conditions de ces prêts. 


Pour aller plus loin sur une rénovation réussie, n’hésitez pas à consulter les 5 conseils de notre partenaire spécialiste !


En clair, en fonction du projet immobilier que vous choisissez, les aides et démarches ne seront pas les mêmes. Alors entre achat dans le neuf et achat dans l’ancien avec rénovation, votre coeur balance ? Prenez le temps de faire le point, d’évaluer les avantages et inconvénients de chacun, puis procédez en fonction de vos envies, votre budget ainsi que de votre situation ! 

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Posté par Aymerick Penicaut

Aymerick Penicaut

Aymerick PENICAUT est le Président Directeur Général d'ASHLER & MANSON et de SITIGEO.COM, société qu'il a fondée en 2003 à 23 ans, après un DESS de Droit des Affaires et Fiscalité. Passionné de finance et d'immobilier, il est également formateur sur les métiers du courtage en financement immobilier.

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