Investir à Toulouse
Toulouse, 470 000 habitants, 750 000 sur l’agglomération, aujourd’hui appelée Toulouse métropole, est la quatrième ville de France. Elle accueille chaque année près de 15 000 nouveaux arrivants. Ils viennent principalement de la région de Paris, mais également d’Espagne, d’Angleterre ou d’Allemagne. Ceci fait de Toulouse l’une des villes les plus attractives de France. En corollaire, la question du logement est devenue, au fil des années, l’un des sujets principaux de la municipalité. Résidence principale ou investissement locatif, où en est-on sur le marché de l’immobilier toulousain ?
Une vue d’ensemble de la ville rose
Toulouse est économiquement un marché très dynamique. Principalement grâce à son fleuron industriel européen, Airbus, dont le siège est désormais ici (il était auparavant à Francfort) : le plus grand site industriel de France avec 11 500 salariés. Il ne fait pas de doute que la prospérité économique de la ville tient avant tout à Airbus. C’est aussi Airbus qui a permis à Toulouse de supplanter sa rivale de toujours, Bordeaux. Mais tout succès à un prix. Dans les milieux économiques, il se dit que Toulouse est « airbuso-dépendante », et qu’un éventuel départ du géant européen serait catastrophique.
Pour autant la capitale régionale ne manque pas d’atouts. Tout d’abord son pôle santé : les hôpitaux de Purpan et Rangueil (quelque 2000 emplois) sont régulièrement classés parmi les meilleurs hôpitaux de France. Le Canceropôle attire des chercheurs du monde entier. Et Toulouse est la quatrième ville étudiante de France (plus de 130 000 étudiants) avec ses 3 universités, sa grande école de commerce, TBS, ses écoles d’ingénieurs … .
On ne peut pas finir ce rapide tour d’horizon sans évoquer le sport. La ville rose est une ville qui vit à l’heure de l’emblématique Stade Toulousain. Amateur ou pas, quiconque de séjour ici ne pourra éviter les discussions enflammées sur le rugby, c’est la ville du rugby par excellence. Mais il y a aussi le TFC, et les innombrables clubs amateurs, dans toutes les disciplines.
Enfin, passant place St Pierre vous ne pourrez manquer l’immense portrait de l’enfant du pays, Claude Nougaro. Toulouse est aussi une ville de culture, avec ses théâtres, son Zénith, ses lieux historiques que sont la basilique Saint Sernin, les Jacobins, les Augustins … . Il y fait bon flâner sur les quais de la Garonne en contemplant le dôme de la Grave au coucher du soleil, le pont Neuf, ou la place de la Daurade.
Mais sous ces dehors idylliques, il y a l’envers du décor, des quartiers délaissés, où le communautarisme règne, où la violence est quotidienne. Le Mirail, les Izards … Et par conséquent, il existe de fortes disparités entre les quartiers de l’hyper centre et les autres. Le logement est, à lui seul un indicateur, non pas de la qualité de vie, mais d’une situation, c’est une photographie de la ville présente et à venir.
L’immobilier à Toulouse
Le marché de l’immobilier bénéficie ici d’une remarquable stabilité. Concrètement, il n’existe pas, et ce depuis des années, de bulle immobilière. Il est intéressant de le souligner, car contrairement à l’autre grande ville de la région Occitanie, Montpellier, les prix ne font pas des hauts et des bas. Lorsque les prix montent, ils montent petit à petit, et cela se passe de la même façon lorsqu’ils baissent. Depuis la baisse des prix, consécutive à la crise de 2008, les prix ont progressivement remonté. On observe une hausse de 2.6% sur la dernière année. Cette hausse est naturellement corrélée aux taux d’intérêt particulièrement bas des crédits immobiliers observés ces dernières années.
Frédéric Zafran est le gérant de l’agence Zaf Immobilier*, dans le quartier Saint Cyprien : « Le marché est dynamique, car il y a de plus en plus d’habitants. Du coup les prix ont augmenté, entre 3 et 5% sur ces dernières années. Certains quartiers comme Saint Cyprien, peuvent atteindre les 4 000 €/m², aux Minimes on arrive parfois à 3 800 €/m². Mais s’il y a de plus en plus de transactions, il y a de moins en moins de produits sur le marché. La demande dépasse l’offre ».
Le prix au m² reste donc abordable pour une ville de la taille de Toulouse. On n’observe pas (pas encore ?) une flambée des prix comme connaît la ville de Bordeaux qui a vu ses prix multipliés par deux en 10 ans. Globalement, le prix moyen au mètre carré est de l’ordre de 2 550 €. Bien évidemment il existe de grandes disparités en fonction des quartiers.
L’hyper centre
Sans surprise, c’est l’hyper centre qui reste le plus onéreux à Toulouse, tout comme à Rennes. Plus concrètement, les quartiers Saint-Georges, Saint-Etienne et les Carmes. Il s’agit du centre historique de la ville, de vieux bâtiments, en briques, parfois parfaitement rénovés. Les prix y atteignent les 5 000€ au m². On est bien loin des prix de Paris, ou même de Bordeaux, mais ce sont des lieux très prisés.
Aux Carmes, par exemple, nous trouvons de nombreux restaurants, brasseries, et boîtes de nuit. C’est un lieu très prisé des étudiants, des bobos, et même de gens comme vous et moi! La contrepartie d’habiter cet hyper centre c’est le bruit la nuit, un problème récurrent à Toulouse. Même problème autour de la place du Capitole, où les prix restent stables aux alentours de 4 000 €/m².
De l’autre côté de la Garonne, le quartier Saint Cyprien est de plus en plus coté. Anciennement un quartier pauvre et inondé lors des crues du fleuve, ce quartier est devenu une petite ville dans la ville. Son marché place de la République, ses squares comme la place du Ravelin, son avenue principale avec ses commerces … en font un quartier particulièrement demandé. Les prix n’y ont pas cessé de grimper.
Compans Caffarelli et les Amidonniers, la Côte pavée, les Chalets, tous ces quartiers jouxtant de très près l’hyper centre, sont également très recherchés. La Côte pavée concentre les villas les plus chères (comptez en moyenne 317 000 € pour 1 à 6 pièces).
Par ailleurs, l’arrivée de la troisième ligne de métro va très probablement faire monter les prix, notamment aux Sept Deniers, et aux Amidonniers.
Le logement neuf/ancien
« L’immobilier neuf dynamise le marché c’est vrai, nous dit Frédéric Zafran, mais il y en a trop sur le centre-ville et ça pollue le marché de l’ancien ». Et il est vrai que tous les promoteurs immobiliers sont présents sur Toulouse : Kaufmann & Broad, Green City, Bouygues Immobilier, Icade, Nexity, Vinci Immobilier, Urbat, Saint Agne Immobilier… tous les grands et les petits se partagent ce marché.
Alors les dispositifs mis en place par les différents gouvernements sont-ils efficaces ? Pour un investissement immobilier locatif, avec la loi Pinel, on peut s’attendre à un rendement locatif de 3 à 4 % selon Frédéric Zafran, encore faut-il bien choisir la localisation du bien. On bénéficie aussi de frais de notaire réduits. Mais dans l’immobilier ancien (certes il n’y a pas de défiscalisation), l’investisseur peut arriver à une rentabilité nette de 4 à 5%. « Il y a des choses à faire dans l’ancien. Les professionnels ne sont pas favorisés : 90% des ventes mettent 4 à 5 mois pour se finaliser, ça fragilise les ventes ».
Concernant le PTZ (Prêt à Taux Zéro), les nouvelles mesures ne satisfont pas les professionnels de l’immobilier. Le PTZ dans l’ancien est supprimé, c’est très pénalisant pour le marché de l’ancien selon Frédéric Zafran. Et si le PTZ est maintenu sur l’agglomération toulousaine, ce n’est plus le cas sur Muret par exemple, en zone C.
Une ville étudiante
Autre aspect intéressant : les résidences étudiantes qui sont nombreuses à Toulouse. Et les programmes immobiliers continuent de fleurir. Rien qu’aux Amidonniers Nexity-Studéa, Les Estudines, ainsi que la cité Chapou (Crous) font de ce quartier résidentiel avec peu de commerces, un lieu très dynamique.
A Rangueil, on observe le même foisonnement, en plus intense du fait de la proximité de l’université Paul Sabatier (Toulouse 3). De nouvelles résidences étudiantes apparaissent à Montaudran ou aux Ponts Jumeaux. De nombreux investisseurs immobiliers profitent de ce marché.
Et il en va de même, sur le marché de la location pour les LMNP (Loueurs en Meublés Non Professionnels).
La périphérie toulousaine
Si le marché de l’immobilier se porte bien sur l’hyper centre, ce n’est pas le cas sur certains quartiers périphériques. A Bagatelle ou Bellefontaine, là, les prix au mètre carré ont chuté, à 1 000-1 200 €.
En revanche, à proximité immédiate de Toulouse certaines communes sont très recherchées : Tournefeuille dans l’ouest toulousain connait un développement fantastique. Blagnac, bien sûr, du fait de la proximité d’Airbus. Dans l’est toulousain, Balma est très prisé par les jeunes toulousains de 35/40 ans et par les nouveaux arrivants. Acheter un bien immobilier comme une maison indépendante se négocie entre 500 et 600k € aisément.
Qu’il s’agisse d’investissement locatif ou d’achat d’un bien immobilier pour en faire sa résidence principale, le marché immobilier toulousain reste porteur. La conjoncture économique est favorable. Mais pour Frédéric Zafran « il faudrait que les vendeurs arrivent à comprendre leur intérêt à passer par des professionnels ». De la même façon, les acheteurs ont tout intérêt à passer par des professionnels du financement, tel qu’Ashler & Manson afin d’obtenir les meilleures conditions bancaires.
Acheter un appartement neuf en vefa, pour des primo accédants, ou bien dans l’immobilier ancien est plus que jamais d’actualité du fait des taux immobiliers particulièrement bas, mais qui ne le resteront probablement pas éternellement. Devenir propriétaire, investir dans l’immobilier toulousain, nous sommes là pour vous conseiller.
*ZAF Immobilier, 74 av Etienne Billières, 31300 Toulouse
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