Quels sont les bons points et les mauvais points pour obtenir un crédit immobilier ?
Dans cet article vous trouverez tout ce qu’il faut savoir pour maximiser vos chances d’obtenir votre crédit immobilier.
Acheter un BIEN IMMOBILIER est une décision lourde de conséquence. Cet actif va constituer la pierre angulaire du patrimoine d’un couple.
Pour étaler cet achat, beaucoup de particuliers auront recours à un PRÊT IMMOBILIER. La banque qui va vous octroyer ce prêt voudra être certaine que vous soyez le plus solvable possible.
Pour cela elle va analyser vos charges actuelles et votre train de vie pour estimer si l’échéance de prêt qu’elle va vous consentir pourra être facilement remboursé.
Les règles d’analyse dite de « scoring » sont différentes d’une banque à l’autre. Certaines banques ont des critères différents des autres et c’est très bien ainsi !
Nous allons essayer de vous donner un maximum d’information pour vous aider à préparer au mieux une demande de crédit relatif à un achat immobilier.
Depuis quelques années les banques ont fortement développé le scoring crédit, scoring financier afin de modéliser un système automatique d’accord de crédit. Basés sur des statistiques, des analyses de données sur d’anciens dossiers ayant aboutis ou non afin de créer un algorithme de décisions automatiques.
Les équipes d’ASHLER & MANSON se sont associés à des confrères, des scientifiques, des data analystes afin de créer sa propre intelligence artificielle de scoring crédit PREACOR. en seulement 3 minutes et avec un questionnaire simple, vous découvrirez en moins de 3 minutes vos chances d’obtenir un prêt immobilier.
Préparer son dossier
1. Définir une capacité d’emprunt – calibrer le projet sur sa situation
Cette capacité d’emprunt doit être en phase avec vos revenus. Il ne faut en principe pas dépasser un taux d’endettement de 33 %. C’est-à-dire que toutes les charges d’emprunt, de loyers ne doivent pas être supérieures au tiers de tous vos revenus.
Il s’agit d’un usage bancaire, c’est donc une règle relative : être au-dessus de 33 %, ne veut pas obligatoirement dire refus de prêt, de même qu’être en dessous ne veut pas dire accord immédiat.
Un couple avec trois enfants ayant 10.000 € de revenus mensuels pourra avoir facilement jusqu’à 4 200 € euros d’échéances mensuelles (soit 42 %) alors que pour un couple avec 3 enfants ayant uniquement 1.800 € de revenus il sera très difficile de s’endetter à 600 euros par mois (33 %).
En effet, le deuxième paramètre est le reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui reste pour chaque membre du foyer après avoir payé les crédits.
Vous trouverez ci-joint un tableau récapitulatif des normes de reste à vivre établi selon les règles en vigueur (Source : Crédit Mutuel).
| Nombre de personne au foyer | Taux d’endettement < 45% | Taux d’endettement > 45% | Taux d’endettement >/= 65% |
|---|---|---|---|
| 1 | 750 | 940 | 1125 |
| 2 | 1000 | 1250 | 1500 |
| 3 | 1250 | 1560 | 1875 |
| 4 | 1500 | 1870 | 2250 |
| 5 | 1750 | 2180 | 2625 |
| 6 | 2000 | 2490 | 3000 |
| 7 | 2250 | 280 | 3375 |
Le reste à vivre peut-être bien plus restrictif que le taux d’endettement. Un reste à vivre trop faible entraînera souvent immédiatement un refus de la part des sociétés de cautionnement et donc de la banque.
Pour éviter ces déconvenues, n’hésitez pas à consulter en amont votre banquier ou un courtier en prêt immobilier.
2. Mettre en place une épargne
La mise en place d’une épargne pour le banquier présente au moins trois vertus :
Elle pourra constituer un apport le moment venu :
Le fait d’avoir mis en place cette épargne va apporter un autofinancement au banquier qui va réduire la part de financement de la banque. Il aura seul la garantie sur le bien, mais n’interviendra que pour une partie du prix du bien.
Exemple : Si le bien à financer est de 92.000 euros + 8000 euros de frais de notaire et de garantie, soit 100.000 euros, et que l’apport est de 40.000 euros, il restera alors 60.000 euros de financement à la banque pour un bien qui vaut 92.000 €. Si jamais une revente doit être effectuée, elle pourra être opérée rapidement à un prix égal ou inférieur au prix d’achat. La banque est donc dans une situation idéale pour être remboursée.
Si elle assure la totalité du financement, soit 100.000 € (appelé financement à 110 %), elle aura beaucoup de mal à recouvrer sa dette si jamais l’emprunteur est défaillant dans les premiers mois de son crédit. En effet, il faudrait qu’il revende au-dessus de son prix d’achat ce qui peut ne pas être simple dans les mois qui suivent l’achat. Cette situation est cependant possible dans les régions où les prix de l’immobilier progressent vite.
La quotité d’intervention idéale d’une banque est de 70% du montant du bien hors frais. Par ailleurs, certaines banques vont proposer des taux plus bas pour des financements avec de l’apport, car elles auront un risque plus faible d’impayé.
En revanche, si la situation du client est très favorable et avec beaucoup d’épargne, la banque pourra alors lui proposer de financer la totalité de son projet. En effet, sur ce dossier sans risque, elle préférera placer un maximum de financement et ainsi :
- Augmenter ses gains en intérêts ;
- Étaler un peu mieux les frais administratifs de mise en place de l’emprunt ;
- Placer l’épargne disponible et améliorer son ratio de solvabilité.
Notre conseil : Payer à minima et au moyen de votre épargne tous les frais = notaire, garantie, agence immobilière, frais de dossier bancaire. Un apport de 10% sur le prix du bien sera un plus supplémentaire très appréciable.
L’épargne améliore le dossier
EN EFFET, L’ÉPARGNE POURRA SERVIR À EFFECTUER UN REMBOURSEMENT ANTICIPÉ SUR DES CRÉDITS À LA CONSOMMATION QUI VIENDRAIENT OBÉRER LE TAUX D’ENDETTEMENT. AINSI, UNE PARTIE DE L’APPORT PERSONNEL SERA UTILISÉE POUR REMBOURSER CRÉDIT CONSO ET CRÉDIT AUTO.
L’épargne deviendra une épargne de sécurité après l’achat :
Si vous avez mis de l’apport et qu’il vous reste de l’épargne après l’opération, vous marquez des points. En effet, un emprunteur sans épargne après opération, sera tout de suite en défaut de paiement du prêt au moindre imprévu. Quelqu’un à qui il reste de l’épargne pourra puiser dedans et faire face à ses engagements, le temps de rétablir la situation. Nous considérons qu’une épargne couvrant une année d’échéances est un minimum apprécié des banques.
Même si cela est difficile après un achat, il sera important de remettre en place un plan d’épargne, même symbolique.
L’épargne en dit long sur votre caractère :
Un client qui épargne est un client prévoyant qui ne dépense pas la totalité de son revenu. Pour une banque, cela veut dire qu’elle sait gérer ses comptes. Par ailleurs, elle dispose d’une marge de manœuvre en stoppant son épargne et en utilisant cette faculté pour rembourser le prêt.
Certaines banques refuseront ainsi de financer un investissement locatif à une personne qui ne dispose pas d’épargne.
3. La tenue de compte
Dans le prolongement de l’épargne, et parmi toutes les pièces que vous devrez fournir au banquier, le banquier fera une analyse détaillée de vos trois derniers mois de relevés de compte.
Il va rechercher plusieurs informations :
La véracité des revenus :
Il va regarder la concordance entre les revenus indiqués et ceux réellement perçus.
L’absence ou la présence de crédit :
Apparaîtra aussi à son œil aguerri, tous types de charges récurrentes. Ces charges devront correspondre à celles déclarées.
LE COMPORTEMENT BANCAIRE :
S’il y a des frais de rejets, des incidents, des agios ou tout simplement un découvert excessif, cela pourra mettre en péril l’octroi du prêt. Bien qu’un client à découvert rapporte beaucoup à une banque, elles ne raffolent pourtant pas d’en attirer de nouveaux. Rassurez-vous, si vous terminez le mois à découvert et qu’il est dans l’autorisation accordée dans votre banque, votre dossier ne sera pas directement recalé. Par ailleurs, la banque souhaitera vous accueillir comme nouveau client et un mauvais comportement la refroidira.
Notre conseil : Veillez vraiment à soigner sur les trois derniers mois précédents la demande de prêt vos relevés bancaires afin de ne pas partir avec ce handicap-là.
4. Le statut professionnel
La banque recherchera là aussi la stabilité. Un fonctionnaire aura plus facilement son crédit qu’un auto-entrepreneur.
Si vous venez d’être embauché en Contrat Durée Indéterminée (CDI) et que vous êtes encore en période d’essai, il sera impossible de vous obtenir un prêt. Il faut attendre la fin de cette période.
Pour les chefs d’entreprises, il faut attendre d’avoir trois bilans, soit trois exercices ou 3 ans. Par ailleurs, il ne sera pas possible d’obtenir un prêt si les fonds propres de votre société sont négatifs.
Quelques notions à comprendre
La plupart des banques demandent à des sociétés de cautionnement de garantir le prêt qu’elles vont vous octroyer. En cas de défaut de paiement de votre part, la banque se retourne vers la société de cautionnement qui est plutôt garant à la première demande de la banque. Cette dernière sera alors remboursée sous trois mois et la société de cautionnement fera son affaire d’exiger du débiteur défaillant le remboursement du capital.
Dans le cas où la garantie est prise par une hypothèque, ce sera alors à la banque de gérer en interne le contentieux avec le client jusqu’à la mise en vente aux enchères publiques du bien immobilier. Le dossier a donc des risques de s’enliser et de durer, sans compter la mauvaise image donnée par la banque. Sans parler des normes comptables qui l’oblige à provisionner la totalité de sa créance et donc réduit son résultat en impactant ses fonds propres qui lui permettent de faire des prêts.
Elle a donc tout intérêt à préférer les sociétés de cautionnement. Toutefois, ces dernières sont très sélectives et on assiste à une dérive des banques qui ces dernières années ont calqué leur analyse de risque sur les règles étroites des sociétés de cautionnement, déshumanisant l’accord de crédit et la connaissance du client.
L’intérêt pour le client est une restitution d’une partie des fonds placés en garantie lors de la fin du prêt. Seules quelques sociétés de cautionnement le pratiquent à l’instar de crédit logement.
Par ailleurs, le prêt devient transférable. Il n’est plus attaché au bien vendu, mais aux personnes et le notaire n’a pas besoin de faire une mainlevée.
Le risque d’un taux d’endettement élevé ne porte pas trop sur le risque d’impayés et sur la créance qui sera couverte mais plutôt sur le risque juridique pour une banque de se retrouver assignée au tribunal par un débiteur défaillant avec l’argument que c’est la banque, en acceptant un taux d’endettement hors norme, qui a précipité leur client dans la difficulté. La banque a toutes les chances de perdre.
Une des autres sources de contentieux pour les banques est la contestation du TEG, le taux effectif global.
Il ne faut pas cumuler les handicaps. Si vous n’avez pas d’apport, pas d’ancienneté et une absence totale d’épargne, la banque jugera votre demande de prêt trop précoce et vous demandera de faire vos preuves avant de la solliciter de nouveau.
Toutefois, certaines difficultés ne sont pas insurmontables, surtout si le dossier présente des atouts par ailleurs. Une personne en Contrat à Durée Déterminée (CDD) qui dispose d’une très forte épargne et d’un gros apport pourra faire pencher positivement la réponse de la banque.