Quels types de prêts immobilier ?

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Quels types de prêts immobilier ? 


L’étape du prêt immobilier lors de l’achat et primordiale. Il vous faudra alors vous intéresser aux taux et notamment ceux des crédits. Puis par la suite, viendra le moment du choix de la banque, ses conditions et les garanties ! Bref autant d’étapes, qu’il n’est pas toujours simple de comprendre lors d’un achat immobilier. D’autant plus, qu’en fonction des cas, la solution n’est pas toujours la même. Ce pourquoi, Ashler & Manson, vous propose de lever le voile sur cette partie. 


Quels sont les taux des crédits immobilier ? 

Il faut savoir que lors d’un achat immobilier, en dehors de certains cas (achat cash ou en cascade), vous allez devoir rembourser des intérêts mensuels. Ces intérêts correspondent en fait, au remboursement du crédit (ou prêt) immobilier contracté auprès de votre banque. 


Ce pourquoi, dans nos articles précédents nous vous recommandons de bien maîtriser votre budget, et particulièrement votre taux d’endettement. Ce dernier représentant la part de revenus qu’un emprunteur peut (raisonnablement) consacré au remboursement de son prêt. De façon général ce taux est fixé à 33% et depuis les recommandation du HCCSF de la fin 2019, récemment réaffirmées, il est quasiment impossible d'aller au delà. 

Par exemple : 1 couple qui perçoit 4500 € de revenus mensuels ne pourra pas dépasser 33 % de taux d'endettement. C'est à dire qu'il ne pourra pas rembourser plus de 1500 € par moi pour toutes ses charges de crédit de loyer, et de pension alimentaire.


Mais alors quel rapport avec le taux des crédits immobilier ? 


Il s’avère que le taux de votre crédit immobilier a toute son importance car c’est lui qui fera que vos mensualités seront plus ou moins élevées ! Ainsi, plus votre taux d’emprunt sera faible, plus vos remboursements mensuels seront bas également. La bonne nouvelle c’est que ces taux sont négociables, alors n’hésitez pas à comparer les taux sur le marché (grâce notamment à un courtier) afin de trouver celui qui sera le plus bénéfique pour votre projet. 


Bon à savoir : Ces derniers mois on observe une baisse de ces taux d’emprunt immobilier, c’est le bon moment pour acheter !


Quelle banque choisir pour un prêt immobilier ? 

Ici il faut avant toute chose bien comprendre ce que comprend un prêt immobilier, avant de savoir quelle banque pourra vous servir au mieux. 

La toute première étape par laquelle un acheteur doit passer est la demande d’un accord de principe pour un prêt immobilier. Cet accord vous permettra alors d’avoir une vue d’ensemble sur les conditions générales du crédit envisagé. Cet accord n’étant pas réellement engageant, ni pour l’emprunteur ni pour la banque, vous pouvez bien sûr faire cette demande dans différentes banques. 


Ensuite, il est une chose qui est souvent oubliée et pourtant très importante : les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ces dernières représentent la part que vous aurez à payer si vous souhaitez rembourser votre crédit immobilier avant la fin de celui-ci. Ce qui peut être le cas si par exemple au bout de 10 ans (sur un prêt à 25 ans) vous souhaitez revendre votre bien auquel cas, la vente de ce dernier permettra le remboursement de votre prêt de façon anticipée. Ces frais ont en fait pour but de venir compenser la perte d’intérêt pour la banque, lorsque vous rembourser plus vite que prévu. Il faut donc faire attention à ce qu’elles ne soient pas élevées, voire même nulles, dans tous les cas mieux vaut les négocier. Cependant, l'enjeu est moindre dans une période de taux bas car elles s'élèvent à six mois d'intérêts au moment du rachat plafonnées à 3 % du capital restant dû. L’aide d’un courtier immobilier pour ce genre de cas peut être intéressante. 


Enfin, un dernier volet qu’il faudra prendre en compte lors du choix de la banque est l’assurance emprunteur. Celle ci n’est pas obligatoire, mais est exigée par les banques. Elle permet de protéger l’emprunteur comme la banque en cas d’accidents de la vie (maladie, décès, invalidité…). Toutefois celle-ci ne se souscrit pas forcément dans la banque dans laquelle vous allez emprunter, bien que les banques font souvent en sorte que ça soit le cas. Et mieux encore, vous pouvez par la suite en changer ! Nous mettons d’ailleurs à votre disposition un comparateur d’assurances emprunteur.


Quelles sont les garanties demandées par les banques ?

Quoi qu’il arrive, avant l’obtention finale de votre crédit immobilier, les banques vous demanderont une garantie. Il existe plusieurs garanties à des coûts et conditions différentes. 

Mais, commençons par le début, c’est-à-dire, qu’est ce qu’une garantie emprunteur ? Nous vous parlons juste avant, de l’assurance emprunteur, qui a avant tout pour objectif de vous protéger vous, en tant que emprunteur. La garantie quant à elle, est là pour protéger l’organisme qui vous prête l’argent, donc la banque. Cela permet à cette dernière de s’assurer que peut importe votre condition future, elle récupérera toujours le montant du prêt immobilier qu’elle vous aura accordé. Cette garantie est donc non négociable, cependant ce qui est négociable c’est le type de garantie qui vous sera la plus favorable. 


En premier lieu il existe les garanties sous forme de caution. Ce principe là est bien connu, une personne physique ou morale, s’engage à rembourser votre prêt auprès de la banque si vous ne le pouvez plus. Plusieurs types de cautions existent : 

  • La caution prêteur : une société spécialisée dans le cautionnement, réglera vos échéances puis se retournera contre vous pour récupérer l’argent. C’est lors de la signature du prêt qu’elle se rémunère avec une commission.

  • La caution mutuelle : ici c’est un organisme de mutuelle d’assurance ou de prévoyance qui assure les bénéficiaires. De façon générale le coût est plus intéressant avec ce type de caution. Le fonctionnement lui, reste le même que sur la caution prêteur. 

  • La caution personnelle : enfin, vous avez la possibilité de demander à un proche de garantir votre emprunt. Ce dernier doit prouver une certaine solidité financière et sceller cet engagement par le biais de la signature d’un acte sous-seing privé ou d’un acte notarié. 


Ensuite, plus classique, vous avez la possibilité de garantir votre emprunt avec une hypothèque. Ici on parle donc d’une garantie réelle, puisque votre bien est en jeu. Ainsi, si vous ne parvenez plus à rembourser votre emprunt immobilier alors, la banque peut saisir votre bien et le revendre pour son compte. Cette solution demande la rédaction d’un acte authentique et une publication auprès du service de publicité foncière, la rendant plus coûteuse. 


Enfin, vous avez la garantie avec un PPD (privilège du prêteur de deniers). Cette dernière est elle aussi réelle, puisqu’en cas de problème pour régler vos mensualités, la banque devient alors créancier prioritaire sur tous les autres. Ici aussi les règles de mise en place sont assez strictes, puisque l’acte d’emprunt devra être réalisé devant un notaire avec des mentions particulières. Son coût reste toutefois plus faible que celui d’une hypothèque. Attention cependant, ce type de garantie ne peut être utilisée pour un crédit destiné à une vente en l’état future d’achèvement ou des travaux.

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Posté par Aymerick Penicaut

Aymerick Penicaut

Aymerick PENICAUT est le Président Directeur Général d'ASHLER & MANSON et de SITIGEO.COM, société qu'il a fondée en 2003 à 23 ans, après un DESS de Droit des Affaires et Fiscalité. Passionné de finance et d'immobilier, il est également formateur sur les métiers du courtage en financement immobilier.

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