Quel est le taux d’endettement autorisé ?


Ça y est, vous voulez vous lancer dans un achat immobilier. Un bien immobilier vous a peut-être, d'ailleurs, déjà tapé dans l'œil, il est donc temps pour vous d’aller voir votre banquier (ou banquière) pour obtenir un prêt ! 

Mais voilà, assez rapidement ce dernier vous parle de “taux d’endettement”... Sachez, pour commencer, que ce taux d’endettement maximum autorisé aujourd’hui est compris entre 33% et 35%. Maintenant, qu’est-ce que le taux d’endettement ? Et peut-il varier ? 



Qu’est-ce que le taux d’endettement concrètement ?

Tout d’abord, il faut éclaircir un point entre deux types de taux d’endettement. 


En premier, il y a le taux d’endettement “général” des français. Qui est le rapport entre tous les encours de crédits accordés aux ménages (crédit immobilier, crédit à la consommation, crédit auto…) par des institutions financières et leur revenu disponible brut. C’est donc un taux calculé selon des statistiques nationales et qui s’élève aujourd’hui à 98.1%. 


En second, on a donc LE taux d’endettement qui vous concerne ici, si vous souhaitez acheter un bien (et on vous le souhaite). Ce taux d’endettement représente dans les faits, le montant maximum que vos mensualités de remboursement doivent représenter dans vos revenus.

Sans surprise, c’est avec vos revenus que les mensualités liées à votre emprunt devront être payées. Ainsi, le raisonnement est simple, si le poids de ces mensualités est considéré comme “trop lourd” vis-à-vis de vos revenus, alors vous risquez de voir votre prêt refusé. C’est pour cela qu’une limite à 30%, a été fixé afin de vous aider à calculer vous-même le taux idéal et donc le prêt idéal auquel vous pouvez prétendre en fonction de vos moyens. 

Notez toutefois, que cette limite peut varier en fonction de vos revenus et notamment si vous avez des revenus élevés. 



Taux d’endettement et reste à vivre 

Mais alors voilà, on vous parle de ce taux d’endettement, qui maintenant est clair pour vous. C’est simplement une question de rapport entre vos futures mensualités et vos revenus. Cependant on vous parle aussi de “reste à vivre”. Dans ce cas, quelle est la différence entre ces deux notions ? 


Le reste à vivre lui, prend en compte l’argent qu’il vous reste lorsque toutes les mensualités liées à votre emprunt immobilier ont été réglées. Il représente le minimum légal nécessaire, pour vous permettre d’assumer en plus de ces mensualités, les dépenses quotidiennes (la nourriture, les charges de votre bien, les transports, les loisirs…). Techniquement, il représente donc 67% de vos revenus (puisqu’on a 33% pour le taux d’endettement).


Cependant, le reste à vivre n’est pas soumis à un taux de référence comme l’est le taux d’endettement. Pourquoi ? Eh bien parce que ce dernier dépend entièrement de vos revenus. 67% ne représentant pas la même somme en fonction de si vous gagnez 5 000€ / mois ou si vous en gagnez 1 500€ ! 


Donc concrètement, ce qu’il faut retenir c’est que, plus vos revenus sont faibles plus votre banque estimera important le fait de respecter un taux de reste à vivre important. À ce moment-là, il sera compliqué pour vous de dépasser un taux d’endettement de 33%.


Et justement, est-il possible de dépasser ce fameux taux d’endettement ?



Taux d’endettement à 50% mythe ou réalité ? 

On a donc établi jusqu’ici que le taux d’endettement était un taux connu et commun à tous, ne pouvant pas dépasser les 33% (voire 35% max). Mais, ce n’est pas la première fois que l’on vous le dit, il y a une différence entre la théorie et la pratique !


Ainsi, vous avez surement déjà entendu parler du taux d’endettement à 50%. Alors on vous le dit de suite, non, les personnes ayant évoqué ce taux ne sont pas folles (enfin pas forcément). 

En effet, ce taux étant très étroitement lié à vos revenus, il peut varier en fonction et donc être plus élevé. De ce fait, si vous avez des revenus importants, le taux d’endettement pourra dépasser les fameux 33%, car même en faisant ça, le reste à vivre qu’il vous restera sera considéré comme confortable par votre banque. 


Attention toutefois, avec les tendances actuelles, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a durci les règles d’emprunts afin de limiter les dossiers avec des taux supérieurs à 33%.



Comment calculer son taux d’endettement pour un achat immobilier ? 

Puisque nous sommes passés à la pratique (toujours plus parlante que la théorie...), allons-y jusqu’au bout ! Concrètement, donc, comment peut-on calculer son taux d’endettement ? 


Il faut savoir que pour calculer ce taux, la banque se focalise sur 3 critères : les mensualités du crédit, les charges récurrentes de l’emprunteur et ses revenus.


La formule finale donnant cela : 



Gardez bien en tête que dans vos revenus on prend en compte toutes les rentrées d’argent dont vous disposez. Concernant les charges, ici il faut y inclure les crédits en cours et potentiellement le loyer si vous êtes actuellement locataire. 



Bien sûr, le taux d’endettement est important, vous l’aurez compris, mais (il y a toujours un mais...) il ne fait pas tout ! 


En effet, chaque projet est unique, donc chaque dossier aussi (CQFD). Par conséquent votre banque regardera d’autres critères en plus de ce taux-ci. Notamment l’apport dont vous disposez, la façon dont vous gérez vos comptes (êtes-vous souvent dans le rouge ou non ?), le fameux reste à vivre dont on a parlé plus haut, ou encore le saut de charge.

Ainsi, bien qu’il soit important d’avoir ce taux d’endettement en tête, il est important aussi d’avoir tous les autres critères pour s’assurer d’un prêt réussi. On vous aide d’ailleurs à y voir plus clair sur les étapes clefs pour réussir votre achat immobilier en 2021, dans notre livre blanc dédié. Que vous pouvez télécharger gratuitement juste ici


Pour finir, n’hésitez pas à demander l’aide gratuitement de l’un de nos conseillers pour vous aider à constituer LE dossier béton qui vous permettra de réaliser votre projet immobilier. 

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Posté par Aymerick Penicaut

Aymerick Penicaut

Aymerick PENICAUT est le Président Directeur Général d'ASHLER & MANSON et de SITIGEO.COM, société qu'il a fondée en 2003 à 23 ans, après un DESS de Droit des Affaires et Fiscalité. Passionné de finance et d'immobilier, il est également formateur sur les métiers du courtage en financement immobilier.

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