Les contreparties bancaires liées à l'obtention d'un prêt immobilier

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Quelles sont les contreparties exigées par un établissement bancaire lors de l'octroi d'un prêt immobilier ?


A l’heure de l’entrée en vigueur dudécret n°2017-1099 du 14 Juin 2017  fixant/limitant (*) à dix ans l’obligation de domiciliation de revenus en échange d’un avantage économique, la souscription d’un prêt immobilier dans une banque, surtout à l’aide d’un courtier n’est pas sans conséquence.




Les enjeux pour la banque




Alors que les taux d’intérêt sont très bas, les marges sur les prêts immobiliers sont également très faibles. Les banques prêtent donc à marge 0, voire négative dans certains cas. Les établissements prêteurs acceptent de faire cet effort, afin de capter une nouvelle clientèle qu’elle va pouvoir équiper de produits bancaires et produits financiers divers  : carte bleue, compte, livrets, assurances de toutes sortes … . L’organisation d’un réseau bancaire est aussi à intégrer.



Le schéma classique est le suivant :


L’agence bancaire est considérée comme un détaillant pour son siège. La salle de marché de la banque « achète l’argent sur les marché », fabrique des lignes de crédits à des taux donnés qui devront ensuite être placé par ses détaillants : les agences bancaires. Ces dernières appliquent une marge si possible sur ce produit.


De sorte que la banque perçoit un premier bénéfice via sa salle de marché, puis ensuite par ses agences bancaires par le biais  des conseillers bancaires.


C’est cette deuxième marge qui est souvent nulle. Le prêt immobilier est donc un produit d’appel pour les banques pour fidéliser des clients sur de longues années. Elle marque des points psychologiques également en accompagnant des clients sur le projet d’une vie : l’achat de la résidence principale.




Les contreparties classiquement demandées et pourquoi.





pret immobilier et contreparties bancaires

Les contreparties demandées par les banques pour l'obtention d'un prêt immobilier




  • L’ouverture d’un compte bancaire est quasi obligatoire pour domicilier le prélèvement du prêt immobilier. Seuls les établissements de crédit, du type Crédit Foncier, acceptent un prélèvement sur un compte externe. Pour rappel, l’ouverture d’un compte dans une banque n’est plus un acte anodin, car la plupart des banques facturent environ 3€ par mois. Du reste, le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) intègre dans son calcul 10 années d’ouverture de compte (selon les différentes banques françaises, cela tourne au environ de 400 Euros). Pourquoi l’ouverture d’un compte : C’est le préalable nécessaire à la domiciliation des revenus et à tous les autres services associés.

  • La domiciliation des revenus. C’est l’une des grandes nouveautés de l’année 2018 avec l’entrée en vigueur de la loi …. Certaines banques avaient déjà intégré une pénalité de 0,20 % sur leur taux dans le calcul du TAEG figurant dans l’offre. Le TAEG fournit était ainsi faux mais sans conséquence pour le client qui ne peut s’estimer lésé d’avoir un taux réel plus faible que celui annoncé. Celui qui les domiciliera y domiciliera aussi ses prélèvements, source de revenus pour la banque en centimes. 

  • La souscription de moyen de paiements. Vous l’aimez normale, dorée ou black ? Pas de soucis la banque sera ravie de vous équiper d’une carte de crédit. Elle percevra ainsi quelques centimes pour chacun des achats que vous effectuerez avec cette carte de paiement chez les commerçants (qui eux versent une commission à chacun de vos achats allant de 0 % à 0,60 %) en plus d’une partie du coût annuel de cette carte (de 0 euros à 360 Euros pour une Visa Infinite).

  • La domiciliation de l’épargne résiduelle : Livret A, Compte Epargne Logement, Plan Epargne Logement, … . Pourquoi : là aussi, elle percevra quelques centimes sur le montant de cette épargne.Les comptes de enfants Pourquoi : mis à part le gain infime, elle fidélise vos enfants dès leur plus jeune âge et prend une option sur le rajeunissement de son fonds de commerce.

  • La souscription de la multi risque habitation (Résidence Principale ou secondaire) ou assurance propriétaire non occupant (Locatif). C’est l’un des cheval de bataille des banques depuis ces 15 dernière années. Pourquoi : L’agence bancaire, souvent simple intermédiaire de la compagnie maison empoche ainsi une commission. Cette commission est récurrente et assure ainsi à l’agence bancaire des revenus réguliers, sans avoir à gérer le risque.Difficile pour un courtier de vendre cette assurance que nous ne pouvons pas tarifer, sur laquelle nous ne sommes pas intéressés. Pour notre part, nous suggérons au client qu’une proposition sera faite en ce sens sans trop nous avancer.

  • Dans de rares cas, l’ouverture d’une assurance vie. Ce type de demande intervient surtout dans les dossiers à dimension patrimoniale, afin de prendre date avec le client pour de futurs dépôts. Pourquoi : Voilà une source de revenus supplémentaires stables et pourtant assez peu plébiscités.




Les autres sources de revenus du banquier




Tous ces centimes permettent ainsi au banquier de rattraper l’absence de revenu que lui confère le prêt immobilier à taux bas.


Toutefois il peut compter sur quelques revenus immédiats lors de la mise en place du prêt :


  • Les frais de dossier bancaire prélevés lors de la mise à disposition des fonds (de 0 à 1000 Euros) ;

  • La commission que lui versera l’organisme de cautionnement si le prêt a été cautionné (de quelques euros à plusieurs centaines d’euros) ;

  • L’assurance du prêt, si cette dernière n’est pas déléguée.


Enfin, ainsi bancarisé chez elle, le client la sollicitera pour du découvert, des prêts à la consommation et toute la panoplie de produits additionnels usuellement proposés par une banque.


Il est à noté que si le dossier provient d’un courtier en prêt immobilier, la banque bénéficiera d’un avantage économique avec un gain de temps important. Elle devra cependant supporter le paiement d’une commission Flat de 1 % du montant du prêt.

Pour un prêt de 300.000€ elle peut donc être amenée à verser 3000€ au courtier dès le déblocage des fonds. Il lui faudra donc s’assurer de faire le plein des contreparties attendues pour rentrer dans ses frais le plus vite possible avant de penser à gagner de l’argent.


De même, l’attitude d’un client qui ne jouerait pas le jeu : ouverture d’un compte sec, sans service aura des conséquences catastrophiques pour la banque qui ne verra probablement que bien tard son retour sur investissement. Nous avons pour notre part conscience de cela et sommes attentifs à une relation équilibrée.



Un échange de bons procédés




En sommes, aujourd’hui personne ne peut se passer d’une banque, ni même d’un moyen de paiement telle une carte de crédit. De même, il serait inconscient de ne pas s’assurer contre le risque d’incendies ou autres. La banque ne fait que vous proposer/ imposer, des produits et services dont vous aurez besoin. Il faut cependant rester vigilant à ce que le coût de ces services restent dans le marché ou dans la moyenne de ce que vous payez actuellement. Faire le point sur ses frais bancaires et sur le coût de son assurance au préalable permet de mieux discuter avec le banquier le moment venu. 


Il faudra tout de même garder à l’œil que le banquier a déjà fait un pas important vers le candidat au crédit. Pour que l’échange soit constructif et équilibré il faut éviter de s’arc-bouter sur des questions de principes et de centimes … .


Par ailleurs, l’obligation de domiciliation de dix ans ne signifie pas obligation de services bancaires. Il sera toujours temps de sanctionner un banquier qui ne joue plus le jeu en renvoyant votre salaire, une fois versé sur le compte vers le compte d’une autre banque. Vous resterez dans le cadre légal tout en le privant de sources de revenus.




Battre le fer tant qu’il est chaud




Dans certains banques, la méthode de vente correspond souvent à de la vente forcée … . Le client arrive en rendez vous pour le cœur de sa problématique : son prêt immobilier et il repart avec des dizaines de contrats. Groggy, déboussolé, il est souvent circonspect et sur la défensive. Il n’hésite plus à résilier les multiples ventes additionnelles. Il s’est senti abusé.


Nous privilégions grandement les banques dont le premier rendez vous sert à la finalisation du prêt avec prise de contact sur les services à mettre en place. Un deuxième rendez vous peut alors être programmé, notamment pour la lecture de l’offre de prêt et sa vérification avant signature. C’est lors de ce rendez vous que peut être mis en place les services bancaires.




*L’obligation de domiciliation : Une clause qui va devenir contractuelle à partir du 01 Janvier 2018.




Assez stupéfiante et obtenue dans l’indifférence générale, l’obligation de domiciliation entre en vigueur prochainement. Le législateur en voulant limiter l'obligation de domiciliation à dix ans pour rendre illégales les clauses de domiciliation prévues dans les offres de prêt des banques. Souvent jugées abusives par les tribunaux, elles étaient frappées de nullité. En voulant limiter ces clauses, le législateur a donné une base légale à l'obligation de domiciliation pendant dix ans. Drôle de façon de protéger le consommateur .... ou lobbying efficace du secteur bancaire ... .


Même si le prêt immobilier ne rapporte rien aux banques, il n’en demeure pas moins que les ventes liées sont prohibées par le Code de la Consommation (Loi Murcef L321-1-2). Reste à voir comment les premiers contentieux seront réglés par la juridiction compétente.


Le pire de cette mesure sera pour les employés de banque, souvent par nature obligés de domicilier leur revenu chez leur employeur, ils se retrouveront contraint de prendre leur prêt chez leur employeur, car ils ne pourront pas faire autrement. On peut toutefois comprendre qu’un employé de banque souhaite garder confidentiel auprès de son employeur l’utilisation de ses fonds et de ses dépenses. Un employé d’AUCHAN n’est pas obligé de faire ses course à AUCHAN….




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Posté par Aymerick Penicaut

Aymerick Penicaut

Aymerick PENICAUT est le Président Directeur Général d'ASHLER & MANSON et de SITIGEO.COM, société qu'il a fondée en 2003 à 23 ans, après un DESS de Droit des Affaires et Fiscalité. Passionné de finance et d'immobilier, il est également formateur sur les métiers du courtage en financement immobilier.

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