Nous allons, en notre qualité de courtier, vous dresser un panorama de notre marchésur différentes villes, telles que Bordeaux, Rennes ou encore Toulouse, en essayant d’être le plus objectif possible.
Le marché du courtage en crédit immobilier à Bordeaux a connu une très forte croissance ces 10 dernières années. Cela s’explique par plusieurs phénomènes à la fois nationaux et régionaux.
L’orage va-t-il bientôt gronder sur Bordeaux ?
La hausse continue des parts de marchés des courtiers en prêt immobilier sur les banques
Une conjonction de plusieurs facteurs a permis l’essor du métier de courtier en prêt immobilier.
Un environnement de taux bas
Les politiques de relance économique ont favorisé un environnement de taux de crédit bas : si les taux sont bas, les gens s’endettent pour acheter et cela relance la consommation et donc l’emploi….
Si l’inflation s’envole, les banques centrales relèvent les taux pour rendre cher le coût du crédit et maîtriser la consommation.
Depuis 15 ans, les banques centrales ont baissé leur taux directeur qui a flirté avec 0 %. Les plus bas niveaux de taux historiques ont été constatés en janvier 2017.
C’est dans cet environnement qu’ont pu prospérer les courtiers car les taux bas ont amené les investisseurs vers l’immobilier (et les ont éloignés des marchés financiers perturbés et au rendement faible voire nul).
La généralisation du recours à un courtier pour son prêt immobilier
Les courtiers ne représentaient que 5 % du marché du prêt immobilier à l’aube des années 2000. Les deux acteurs de référence étaient alors la CAFPI et ACE (Région Parisienne). Les agences de courtage n’étaient pas virtuelles, car l’usage d’internet était très peu répandu.
C’est la généralisation du « haut débit internet » et le déploiement par Meilleurtaux.com d’un réseau d’agences sur tout le territoire et notamment à Bordeaux, qui a vraiment créé le départ d’un recours de plus en plus important au courtage en crédit immobilier.
Les banques, dans le même temps, se sont mises à délaisser la conquête de nouveaux clients. Elles ont cherché à augmenter l’ »équipement de ces derniers » : c’est-à-dire leur vendre plus de produits, pour augmenter leur revenu par client et mieux le fidéliser. En effet, plus un client d’une banque a de produits, plus il est captif, et moins il pourra partir facilement.
Le paysage du courtage Bordelais est assez varié. Outre les grandes franchises nationales telles que Meilleurtaux et Empruntis, ou encore des réseaux d’indépendants comme CAFPI, Il existe de nombreux réseaux de courtage indépendants à Bordeaux.
ASHLER & MANSON a fait le choix d’être un courtier national mutli-régional. D’autres courtiers, comme Aura Finance, ont cherché à maximiser leur implantation locale en ayant plusieurs agences sur la Gironde pour mieux quadriller la région.
La hausse des parts de marché du courtage atteindrait donc 35 % du marché des crédits immobiliers en France. Nous estimons que cette part de marché pour Bordeaux est largement supérieure qui, pour diverses raisons, atteint 50 %.
La hausse spécifique à Bordeaux, du marché du courtage en crédit immobilier
La forte attractivité de la métropole Bordelaise, longtemps en concurrence avec la ville de Toulouse, qui, à ce jour est considérée par le Lonely Planet comme la ville la plus cool au monde, a pour conséquence l’arrivée massive d’investisseurs qui souhaitent effectuer un investissement à la fois sécurisé tout en maximisant leur recherche de gain. Mais Bordeaux est aussi la ville idéale pour prendre un nouveau départ. Dans l’image d’Epinal que se font les futurs arrivants, il serait possible d‘aller surfer le matin, travailler (un peu) ensuite et faire une longue balade sur les quais en trottinette (électrique ou pas).
Un attrait pour les investisseurs
Cet attrait est le résultat de la volonté d’un homme, Alain Juppé, avec le lancement d’une politique très ambitieuse de grands travaux : tram, réfections des places principales, réaménagement des quais, transformation du quartier Bastide, ou encore la rénovation (imposée) des façades 18ème siècle des quais.
Tout ceci permit le classement de la Ville au Patrimoine UNESCO en 2007.
Le nombre de touristes ne cessant d’augmenter, les investisseurs leur emboîtèrent le pas. Ils y trouvèrent un rendement alors excellent, voire même parfois dopé par les plateformes de location entre particuliers comme airbnb.com.
Par ailleurs, la Métropole Bordelaise a joui à plein des diverses lois de défiscalisation immobilière. Une réserve foncière importante et l’assurance pour les promoteurs qu’un produit logo-té « Bordeaux » allait se vendre comme des petits pains.
Longtemps Bordeaux a fait office de martingale immobilière absolue avec :
- Un placement immobilier qui prenait 8 %/an ;
- tout en étant hyper sécurisé ;
- l’assurance de trouver un locataire ;
- des loyers de plus en plus élevés permettant un excellent rendement.
La terre promise du «Parisien»
Nombreux sont ceux qui ont, à l’heure de quitter Paris pour retrouver un peu de quiétude, fait le choix de Bordeaux. La perspective de passer le « Lundi au soleil », dans une ambiance de férias toute l’année et de pouvoir se rendre, presque à pied, manger quelques huîtres sur le Bassin d’Arcachon l’a emporté sur toutes autres considérations.
Cette clientèle jeune, sans réseau bancaire sur la ville, et avec parfois un bon pouvoir d’achat, est celle des courtiers en crédit.
Cette hausse de la demande pour Bordeaux a naturellement développé le recours aux sociétés de courtage en crédit.
Mais ce n’est pas la seule conséquence.
La flambée des prix de l’immobilier à Bordeaux
L’immobilier, comme tout marché, répond à l’offre et à la demande.
Un marché immobilier saturé
Plus la demande augmente et plus l’offre se raréfie. Le phénomène devient carrément infernal lorsque le vendeur persuadé que les prix vont encore augmenter retire son bien de la vente, raréfiant un peu plus l’offre de biens.
Le marché bordelais actuel est en pénurie de biens. Pour preuve, le site Le Bon coin dans ses annonces immobilières sur Bordeaux, tous codes postaux confondus, de moins de 40 m2 ne comptait une fois retranchés les doublons que 122 biens à vendre fin juillet 2017. Ce qui est très en dessous du fonds de roulement des biens de cette nature à vendre pour une ville de 300.000 habitants.
Bordeaux figure ainsi comme étant la deuxième ville la plus chère en France. Dans certains quartiers, certains biens s’échangent à 10.000 € le mètre carré et la norme pour le triangle d’or, délimité par le Cours Clémenceau, de l’Intendance et les allées de Tourny, est de 7.000 €.
Les courtiers ont aussi bénéficié de cette hausse des prix à Bordeaux, car leur commission, indexée sur le montant des prêts souscrits a bien sûr suivi la hausse des prix suivi d’une hausse des prêts.
Le prêt moyen octroyé par les équipes d’ASHLER & MANSON BORDEAUX :
- 2007 : 172.000 € sur une durée de 15 ans et 6 mois,
- 2017 : 206.000 € sur 17 ans et 8 mois.
Quel avenir pour les courtiers en prêts immobilier à Bordeaux ?
Même si le marché du courtage connaît lui un bel essor, nous sommes un peu attentif à l’évolution du marché bordelais de l’immobilier. En effet, les très fortes hausses de prix qui ont fait passer le prix du mètre carré de 2000 euros à 8000 euros en l’espace de dix ans ne fluidifie pas du tout le marché.
Naissance d’une bulle immobilière à Bordeaux ?
Les fondamentaux économiques de Bordeaux, même s’ils restent bons, le sont-ils suffisamment pour absorber tout le flux de nouveaux arrivants ? Un parisien sur cinq repartira n’ayant trouvé ni emploi ni rémunération adéquate. Et puis la rocade bordelaise n’a rien à envier au périph’.
Par ailleurs, beaucoup d’aménagements restent à terminer telle qu’une liaison « propre » régulière entre la gare Saint Jean et l’aéroport de Bordeaux, comme en sont dotés toutes les grandes métropoles Européennes, ou bien tout simplement la mise à trois voies complètes de la rocade Bordelaise.
Le phénomène de hausse de prix ne s’arrête pas qu’à l’immobilier. En effet, c’est aussi le cas des brasseries, restaurants, ou encore du secteur médical avec les parts de cliniques, les pharmacies qui voient leur prix croître.
Peut-être la revanche des villes satellites : Libourne, Langon, si mal aimées ces dernières années ? L’arrivée du TGV sur Bordeaux pourrait aussi changer la donne en rapprochant Angoulême ou Poitiers de la métropole Bordelais.
PS : Je n’ai rien contre les Parisiens 😉 !
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