L’assurance de prêt pour les Seniors

L’allongement de la durée de vie, le changement des habitudes sociologiques (on ne vit plus toute sa vie dans la même maison) et l’envie de rationaliser son habitat lorsque l’on vieillit pousse de plus en plus de seniors à changer de logement. De plus en plus de seniors sont donc amener à souscrire un prêt immobilier et donc une assurance de prêt.

Un profil qui ne présente pas de risque pour les banques.

Le sénior présente l’énorme avantage pour le banquier d’avoir une source de revenus plutôt stablepuisqu’il est souvent retraité et ses revenus sont donc garantis par les caisses de retraite contrairement à un salarié ou un indépendant.

Par ailleurs, il a souvent un bon pouvoir d’achat, des capacités d’épargne et un patrimoine déjà en grande partie payé.

Il n’a cependant pas les perspectives qu’offre un jeune couple en pleine constitution d’un patrimoine. 

A contrario, une fois l’emprunt et la domiciliation bancaire calée dans la nouvelle banque, il y a très peu de chance qu’il en parte. Voilà un axe de clientèle que les banques devraient développer, d’autant qu’une nouvelle génération de retraités 2.0 arrivent aujourd’hui et ne viendront pas encombrer les guichets des agences bancaires.

Le principal frein à l’accès au crédit, reste la mise en place de l’assurance et pour trois raisons :

•          L’assurance proposée par les banques ne peut pas être (en général) souscrite après 65 ans et ne couvre que jusqu’à l’âge de 70 ans
•       Le coût de l’assurance est parfois prohibitif. Il peut même être supérieur au taux du prêt.
•          Des formalités médicales qui peuvent être lourdes et intrusives.

L’épineuse question des formalités médicales.

-          Une compagnie d’assurance vous assure contre votre risque de décès. Plus vous vieillissez et plus votre risque de décès augmente. C’est aussi simple que cela. Dans le cadre d'une assurance pour les seniors, seul le risque décès sera couvert. Il est possible de couvrir l'Incapacité Permanente de Travail jusqu'à 70 ans sur Option.

       Avant de s’engager avec vous, une compagnie voudra donc connaître votre état de santé. Plus le capital emprunté sera élevé et plus la compagnie vous demandera de subir des examens médicaux : Prise de sang, Rapport médical, examen cardiologiques, test d’urine etc.

-         Il y a heureusement une grande variété de compagnies d’assurance et vous trouverez, en fin d'article, le tableau du maximum que vous pouvez emprunter sans formalités médicales lourdes (Prise de sang et Rapport médical) et où un simple questionnaire de santé suffira.

Pour bien comprendre les enjeux, il suffit de prendre un exemple simple.

Exemple d’un cas concret de mise en place d’un prêt et donc d’une assurance pour les seniors.

Il est très rare qu’un senior quitte un logement petit pour un plus grand, (et pour raccourcir un plus cher). Toutefois, il n’est pas rare qu’ils aient besoin d’une solution temporaire de financement autrement appelé un prêt relais.

On rappellera que lors d’un prêt relais, la banque n’est prête à avancer que 70 % de la valeur estimée du bien à vendre. Il est donc parfois nécessaire de compléter son prêt relais par un prêt amortissable.

Par exemple : 

Mr X possède une maison en banlieue totalement payée d’une valeur de 300.000 €.

Il souhaite acquérir un appartement en centre-ville avec toutes les commodités pour 260.000 € tout compris.

Pour pouvoir faire cet achat, s’il ne dispose pas d’épargne il devra faire :

-          70 % de 300.000 e en prêt relais : 210.000 €

-          50.000 e en prêt Long terme sur 10 ans par exemple.

Lors de la revente du bien à 300.000 € il aura alors la possibilité de rembourser son prêt par anticipation.

Dans ce cas concret, il faudra assurer le prêt relais et le prêt sur dix ans.

Lors d’un prêt relais, il existe plusieurs façons pour la compagnie d’assurance d’apprécier les capitaux sur lesquels elle base l’appréciation de son risque :

•          La plus logique est de cumuler capital du prêt relais et capital du prêt Long terme (260.000 e dans notre exemple)
  
•          La plus intéressante pour le client, la banque retient juste le prêt Long terme (50.000 euros dans notre exemple)
  

Tableau comparatif.

Dans ce tableau nous allons comparer auprès des différentes compagnies :

•         Le capital qu’il est possible d’emprunter sans formalités médicales
  
•         L’âge maximum qu’il faut avoir pour souscrire une garantie décès
  
•        L’âge maximum jusqu’au quel l’assurance couvre le risque de décès
  

-         

      Un exemple de prêt pour 100.000 € sur 15 ans à 1.15 % pour une personne Retraité cadre, non-fumeur de 66 ans.

Selon tarif en vigueur le 18 Avril 2018    

Le Taux d’usure, la vraie fausse bonne idée

Pour protéger le consommateur d’un banquier qui serait trop gourmand sur la rémunération de son prêt, le législateur a instauré un taux appelé taux d’usure.

Ce taux est défini trimestriellement par les services de la banque de France. Il y a un taux d’usure différent par type de prêts.

Ce taux constitue un plafond au-delà duquel une banque ne peut pas prêter. 

Au premier trimestre 2018, pour les crédits immobiliers inférieurs à 10 ans, le taux d’usure est de 3.00 %.

Le taux annuel effectif global, taux qui inclut le taux hors assurance de la banque, le taux d’assurance, les frais de dossier et de garantie s’ils sont connus ne doit pas dépasser les 3.00 %.

Cependant, pour une personne de 80 ans qui emprunte sur 10 ans, le taux d’usure peut être supérieur. Et la voilà privée de crédit…

En voulant la protéger, la voilà dans l’impossibilité d’emprunter.

Certaines banques pour contourner le taux d’usure proposent un prêt sans assurance en faisant souscrire en parallèle une prévoyance.  Seulement cette prévoyance peut être arrêtée à tout moment par l’assuré.

Quoiqu’il en soit, en passant en délégation d’assurance, on peut obtenir des conditions qui permettent d’obtenir des conditions correctes et qui sont conformes au Taux d’usure.

Nous disposons aujourd'hui d'un partenaire qui propose un prêt relais pouvant aller jusqu'à 400.000 € sans avoir à souscrire une assurance emprunteur.